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寧波
與店鋪和房屋租賃合同有關(guān)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
房屋租賃（包括店面租賃）在商業(yè)活動中十分常見，發(fā)生糾紛的機(jī)會也很大，所以，從簽訂合同、履行合同到解除合同的一系列活動中，都要注意依法辦事，防范隨時(shí)遇到的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，就會帶來無法彌補(bǔ)的損失。
租賃合同一般采用書面形式：內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這樣可以有效防止經(jīng)常發(fā)生的口頭達(dá)成協(xié)議后一方找到更好的對象而隨意毀約的情況。書面的合同有利于雙方在發(fā)生糾紛市證據(jù)的收集，也更容易判斷租金的具體數(shù)額以及雙方約定的違反合同的后果（即違約金）等。
承租人應(yīng)依法使用租賃物：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
改善或者增設(shè)他物最好經(jīng)過出租人同意（最好也是書面的同意或變更原合同）：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
承租人不可以隨意轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
承租人應(yīng)及時(shí)交納租金：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
出租人對出租物應(yīng)有處置權(quán)：因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。
承租人的優(yōu)先權(quán)：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
解除合同要依法進(jìn)行：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
租賃期滿要續(xù)簽書面合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。如果不續(xù)簽書面合同，可能會面臨隨時(shí)解除合同的危險(xiǎn)。
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