隨著經(jīng)濟(jì)上行的壓力增大，不少擁有房產(chǎn)的人們會(huì)選擇出售自己未進(jìn)行登記房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房子。那么這各行為到底合不合法呢？能不能簽訂有效合同呢？

下面就由筆者為大家詳細(xì)解讀一下相關(guān)的法律條例吧。

我國(guó)《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。本案中的房屋買賣合同是否屬于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同呢?雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問題上所做出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。

《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)中的規(guī)定實(shí)際是屬我國(guó)法律與理論上長(zhǎng)期以來(lái)受“不登記便無(wú)所有權(quán)”學(xué)說(shuō)影響的結(jié)果。如果機(jī)械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，即使買受人根據(jù)協(xié)議付清了價(jià)款，占有了房屋，房屋買賣合同仍不生效，若干年過去后，如果出賣人索要房屋，買受人還得聽?wèi){出賣人背信棄義的行為。這不僅對(duì)買受人有失公允，且有損于交易安全和財(cái)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系的穩(wěn)定。這絕不是立法所希望達(dá)到的目的或追求的效果。有鑒于此，這種“不登記便無(wú)所有權(quán)”的觀念已得到了法律上的矯正。

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。合同從簽訂之日就已經(jīng)確定其是否有效。房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來(lái)決定。也就是不能說(shuō)辦理了房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就有效，沒有辦理房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就無(wú)效。房屋買賣合同是否有效，應(yīng)該依據(jù)合同法來(lái)判斷，而不能以房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。

另外，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！币策M(jìn)一步證實(shí)了法律對(duì)登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。這一區(qū)別，非常重要。未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋轉(zhuǎn)讓合同只是不會(huì)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，并不會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)讓合同本身的效力。從物權(quán)變動(dòng)原因行為來(lái)看，是否辦理權(quán)屬登記，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力，只是該原因行為并不具有對(duì)抗第三人的效力。

綜上，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導(dǎo)致合同無(wú)效。除非法律明確規(guī)定只有經(jīng)過物權(quán)登記的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效或當(dāng)事人在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)明確約定只有經(jīng)過物權(quán)登記的合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定轉(zhuǎn)讓房屋合同自合同成立時(shí)生效。沒有辦理房屋權(quán)屬證書的，只是不會(huì)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。如果要最終發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，就必須辦理權(quán)屬登記并依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，如果現(xiàn)實(shí)生活中您或您的家人朋友們遇到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益受損等方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機(jī)關(guān)，直接起訴或報(bào)警立案，或者在第一時(shí)間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。

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