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寧波
《最高法院出臺國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》
??? 最高人民法院６月２１日公布“關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋”，自２００５年8月1日起施行。根據(jù)這一司法解釋，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。
??? 司法解釋共28條，主要包括３個方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理；關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理；關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理。
??? 司法解釋明確，土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責(zé)。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。
??? 為配合國務(wù)院開展的全國土地市場治理整頓工作，司法解釋特別對因開發(fā)區(qū)管理委員會出讓土地使用權(quán)引發(fā)的合同糾紛作出了切合我國土地市場實際情況的處理規(guī)定，即“開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)認定無效。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。”
??? 針對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案件，司法解釋首先明確合作開發(fā)行為的特征為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)。這對認定糾紛性質(zhì)，確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，提供了明確具體的法律尺度。其次，司法解釋專門對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的問題明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效，但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
??? 針對當(dāng)前存在著的大量國有企業(yè)、公益事業(yè)單位、社會團體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)即訂立合同將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，司法解釋作出明確處理規(guī)定，有力地促進土地資源的有效配置和利用，而且對平衡劃撥土地使用權(quán)人和受讓方雙方當(dāng)事人之間的利益起到了積極的保護作用。此外，對“一地數(shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛，司法解釋在確認數(shù)個合同均為有效的前提下，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定，統(tǒng)一了執(zhí)法尺度。
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