住宅需要專項立法 確保公民住有所居

——專家呼吁盡快制定住宅法?

　　社會的和諧發(fā)展離不開群眾的“安居樂業(yè)”，而“安居”對于大多數(shù)人來講是擁有一套住宅，因此明確有關(guān)住宅的各方面權(quán)利與每個人都息息相關(guān)。然而，對于這項涉及基本民生的重要權(quán)利，到目前為止，我國卻沒有一部專門的法律來定紛止爭。在日前由北京市房地產(chǎn)法學會、中國人民大學法學院、浙江工商大學法學院、北京市法學會環(huán)境資源法學研究會等單位舉辦的“物權(quán)法與住有所居——住宅立法論壇”上，各方專家紛紛呼吁，用明確的專項法律來規(guī)定住宅方面的權(quán)屬劃分，加強住宅立法工作，將住房保障工作納入法律的規(guī)范之下，切實保障公民權(quán)利。

　　物權(quán)法奠定基礎住宅法提上日程

　　在一棟住宅樓的建設過程中，至少要通過規(guī)劃、土地、建設三個政府部門的行政審批，在住宅投入到使用和流通環(huán)節(jié)中后，又通常容易出現(xiàn)涉及房屋產(chǎn)權(quán)登記、建筑物相鄰關(guān)系、房屋用途變更等諸多法律糾紛。在我國目前住宅專項立法缺失的情況下，由諸多行政法規(guī)及相關(guān)法律中的個別條文所組成的住宅法律體系，已經(jīng)難以滿足實際需要。

　　對此，北京市房地產(chǎn)法學會秘書長高喜善表示：“目前我國雖然存在諸多涉及住宅的零散法規(guī)，如：村鎮(zhèn)宅基地管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法等，但是由于這些法規(guī)沒有形成合力，部門之間缺乏溝通、配合，使住宅法規(guī)無法形成有效的權(quán)屬分配體系。”

　　中國法學會民法學研究會會長王利明認為，業(yè)已施行的物權(quán)法中有關(guān)住宅的規(guī)定相對抽象，尚需要大量的立法活動加以配套支持。王利明坦言：“目前社會上對住宅使用期限自動延長的討論，從一個側(cè)面表現(xiàn)出社會對于進一步立法的需求。從實際情況來看，雖然物權(quán)法從根本上對財產(chǎn)權(quán)進行了諸多規(guī)定，奠定了良好的立法基礎，但同時也給今后的立法工作留下了相當大的空間。比如：業(yè)主大會怎么召開、社區(qū)公用設施的維護與管理，這些問題均有待與物權(quán)法配套的法規(guī)進行明確?！?

　　在這種背景下，建設部有關(guān)部門領(lǐng)導于日前表示，雖然目前政府已推行了諸多保障性措施，但從長遠來看，尚需一套長效機制來確保目前的政策得以運行。為此，有關(guān)部門將研究制定《中華人民共和國住宅法》，用于我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理。

　　有助厘清十大誤區(qū)立法完善住房保障體系

　　對于確立我國住房保障體系的法律地位問題，北京市房地產(chǎn)法學會副會長龍翼飛表示，住宅保障制度由于具備社會保障性質(zhì)和財產(chǎn)性法規(guī)兩大特點，必須要有很切實的法律措施來保證它的實現(xiàn)。首先，在保障公民的住宅權(quán)方面，只有具備了明確的硬性規(guī)定，才能保障中低收入人群實現(xiàn)住有所居的愿望，政府作為一個社會的服務者，必須在土地資源方面給于優(yōu)先考慮。其次，區(qū)分和明確政府、社會組織及個人承擔資金籌措的義務，需要有一部明確的法律加以規(guī)定，在這方面我國應當借鑒其他國家的成功經(jīng)驗。

　　在論壇發(fā)言過程中，作為住宅立法倡導者之一，遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳法規(guī)處原副處長李明認為，目前我國存在十大誤區(qū)：政府不應成立國有獨資公共住房開發(fā)公司；合作建房等同于非法集資；企業(yè)不能為職工建房；住宅保障制度只適用于低收入家庭；住宅商品化等同于住宅全面市場化；不能實行一戶一宅制度；土地供應以招拍掛為主；房價成本信息不能公開；只有城鎮(zhèn)戶籍家庭享有住宅社會保障權(quán)利；部分開發(fā)商片面強調(diào)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。為了落實黨中央“努力使全體人民住有所居”的指示精神，就必須要破解這些難題。

　　以土地招拍掛為主的誤區(qū)為例，香港特別行政區(qū)政府從法律上規(guī)定，實行“以地養(yǎng)房”的政策，由政府無償提供“公屋”和“居屋”的建設用地，租房、售房收入和底層商鋪出租收益，連同商品房建設用地“招拍掛”所得的土地出讓金全部交由房屋委員會管理，用于解決中、低收入家庭的住房問題。若我國內(nèi)地施行類似制度，可以為廉租住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設優(yōu)先獲得土地提供法律支持。 #p#分頁標題#e#

　　對于政府不應成立國有獨資公共住房開發(fā)公司的誤區(qū)，李明提出，政府成立國有獨資公共住房開發(fā)公司在國際上是一種慣例。日本有《住宅公營法》、《城市基礎整治公團法》、《地方住宅供給公社法》。其中規(guī)定，日本公共住房的建設、經(jīng)營主體是全國性的國營企業(yè)和地方政府住房局，每年建設一批公共住房向中、低收入家庭出售和出租。其建設比例高達80%，僅有20%為私營集團開發(fā)的商品性住房。而目前我國在這方面的工作尚有待加強，甚至此前鄭州市政府成立國有獨資的鄭州公共住宅建設投資有限公司的行為還被提出了各種質(zhì)疑。

　　李明建議有關(guān)部門應盡快制定、頒布《中華人民共和國住宅法》，并在住宅法中對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、合作住房、商品住房、舊區(qū)改造、新市民住房、農(nóng)民住房、住房租賃、住宅計劃、住宅登記與管理、住宅土地制度、住宅財政制度、住宅稅收制度、住宅金融制度、住宅行政制度等多項內(nèi)容加以明確細致的規(guī)定。本報記者 張際達
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