（征求意見稿）

??? 為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
? 　第一條? 依法取得建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主。

? 　第二條? 具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

? 　建筑區(qū)劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

? 　前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

? 　第三條? 建筑區(qū)劃內根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

? 　建筑區(qū)劃內除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。

? 　建筑區(qū)劃內已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權利人所有的除外。

? 　第四條? 建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

? 　第五條? 建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

? 　建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

? 　第六條? 改變建筑區(qū)劃內按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

? 　第七條? 物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

? 　（一）專有部分，按照建筑面積計算。

? ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

? 　（三）總人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

? ?。ㄋ模┙ㄔO單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

? 　第八條? 因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。#p#分頁標題#e#

? 　第九條? 業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

? 　業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

? 　第十條? 建筑區(qū)劃內經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

? 　第十一條? 合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。

? 　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限，業(yè)主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規(guī)定處理。

? 　第十二條? 對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應予支持。

? 　第十三條? 業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

? ?。ㄒ唬┮呀?jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會；

? ?。ǘ]有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

? 　有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

? 　第十四條? 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

? 　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

? 　第十五條? 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

? 　第十六條? 業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

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? ?。ǘ┓梁ㄖ镎Ｊ褂?；

? ?。ㄈp害建筑物外觀；

? ?。ㄋ模┻`反相關規(guī)定進行房屋內裝飾裝修；

? ?。ㄎ澹┤我鈼壷美?、排放污染物或者噪聲；

? 　（六）違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；

? ?。ㄆ撸┚芨段飿I(yè)費；

? 　（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

? ?。ň牛┢渌`反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權益的行為。

? 　第十七條? 業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

? 　第十八條? 本解釋自 年 月 日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。

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