廣東省東莞市人大常委會 東莞市推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實施 “三舊”改造土地管理暫行辦法 （2009年3月10日東莞市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過） 第一章 總則 第一條 為推動全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，加快實施 “三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房）改造，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、國務(wù)院《促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》、《廣東省控制性詳細規(guī)劃管理條例》、《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 實施“三舊”改造，應(yīng)當遵循“尊重歷史、解放思想，節(jié)約集約、盤活資產(chǎn)，規(guī)劃先行、統(tǒng)籌發(fā)展，政府引導(dǎo)、市場運作”的原則。 實施“三舊”改造，應(yīng)有利于城市整體的空間轉(zhuǎn)型；應(yīng)合理確定總體開發(fā)強度，預(yù)留道路交通、社會公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的用地空間，預(yù)留城市綠地和開放空間。 第三條 “三舊”改造的形式包括： （一）轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權(quán)屬； （二）建設(shè)用地改變用途； （三）超占土地完善手續(xù)； （四）單宗建筑拆建改造； （五）成片拆遷改造。 前款第（一）項至第（四）項涉及有建筑物的，建筑物應(yīng)當是在2008年5月28日（《東莞市在建違法建筑處理辦法》實施之日）前已實際建成，且經(jīng)建設(shè)部門檢查符合建筑安全質(zhì)量要求。 第四條 有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇： （一）不符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，市域生態(tài)控制線規(guī)劃的； （二）不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的； （三）土地權(quán)屬有爭議的； （四）被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的； （五）其他不納入“三舊”改造范疇的情形。 第五條 市政府成立推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型升級實施“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)），負責(zé)審定以下事項: （一）是否屬于本辦法第三條、第四條規(guī)定的情形； （二）建設(shè)項目實際建成時間（申請人舉證，鎮(zhèn)街城建辦初核）； （三）企業(yè)注冊登記時間以及經(jīng)營范圍（申請人舉證，工商部門初核）； （四）其他需要審定的事項。 第二章 轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權(quán)屬 第六條 符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的轉(zhuǎn)型企業(yè)，不改變土地原批準用途的，可按本章規(guī)定取得原已實際使用的已批建設(shè)用地使用權(quán)。 第七條 轉(zhuǎn)型企業(yè)包括： （一）“三來一補”企業(yè)轉(zhuǎn)為在莞登記注冊的外商投資企業(yè)； （二）個體工商戶、個人獨資企業(yè)和個人合伙企業(yè)等轉(zhuǎn)為具備法人資格的經(jīng)營實體； （三）整合原有土地資產(chǎn)，組建企業(yè)集團或進行股份制改造的企業(yè)（含擬上市公司）； （四）利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的企業(yè)； （五）符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的其他情形的企業(yè)。 第八條 企業(yè)轉(zhuǎn)型前已實際使用已批集體建設(shè)用地，但建設(shè)用地使用權(quán)人仍登記為集體經(jīng)濟組織的，按以下規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán)。 （一）申請國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)將原已批集體建設(shè)用地征為國有，再辦理供地手續(xù)。 1、不改變原工業(yè)用途，于2006年8月31日之前（不含本數(shù)）實際建成的，經(jīng)公示后可以協(xié)議出讓方式供地；2006年8月31日之后建成的，建筑物作價與建設(shè)用地使用權(quán)一并進入土地市場公開交易。 2、不改變原經(jīng)營性用途，于2002年7月1日之前（不含本數(shù)）實際建成的，經(jīng)公示后可以協(xié)議出讓方式供地；2002年7月1日之后建成的，建筑物作價與建設(shè)用地使用權(quán)一并進入土地市場公開交易。 （二）申請集體建設(shè)用地使用權(quán)用于工業(yè)用途的，按照《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》辦理，以協(xié)議出讓方式供地。 《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》實施之前，建設(shè)用地使用權(quán)人已登記為非本集體經(jīng)濟組織的，參照上述規(guī)定辦理。 第九條 國有劃撥建設(shè)用地，依法準予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。 第十條 原掛靠鎮(zhèn)（街）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地實際使用者，解除掛靠關(guān)系明晰土地權(quán)屬的，按《關(guān)于對鎮(zhèn)街下屬房地產(chǎn)企業(yè)進行專項清理的通知》（東府辦函[2007]222號）辦理；原掛靠鎮(zhèn)（街）和村（居）所辦的其他公有制經(jīng)濟實體，解除掛靠關(guān)系明晰土地權(quán)屬的，參照本辦法第八條規(guī)定辦理。 第十一條 因撤銷、解散、合并或分立等原因注銷企業(yè)登記，使建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生變化的，按清算結(jié)果處理。企業(yè)破產(chǎn)的，按《中華人民共和國破產(chǎn)法》有關(guān)規(guī)定處理。 第十二條 企業(yè)轉(zhuǎn)型且改變土地原批準用途的，按本辦法第三章規(guī)定辦理。 第三章 建設(shè)用地改變用途 第十三條 符合下列條件的集體建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途，按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定辦理: （一）建設(shè)項目已實際建成； （二）根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整或經(jīng)依法批準改作經(jīng)營性用途的；或者雖未經(jīng)批準擅自改為經(jīng)營性用途，但已接受相關(guān)部門依法處理的。 第十四條 本集體經(jīng)濟組織自用的已批建設(shè)用地，其土地用途可改為商業(yè)、旅游、娛樂、加油站等經(jīng)營性用途，不納入公開交易范圍，不需補繳地價，但不得用作開發(fā)商品住宅項目。 第十五條 本集體經(jīng)濟組織自用的未經(jīng)批準的項目用地申請經(jīng)營性用途前，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)部門依法處理并完善以下相關(guān)審批手續(xù)： （一）建設(shè)項目于1999年1月1日之前（不含本數(shù)）實際建成的，可按1987年實施的《土地管理法》規(guī)定辦理。 （二）建設(shè)項目于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的《土地管理法》辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)。 第十六條 非本集體經(jīng)濟組織使用的已批集體建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途，必須按照《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》辦理，建筑物作價與建設(shè)用地使用權(quán)一并進入土地市場公開交易；非本集體經(jīng)濟組織使用的未經(jīng)審批的項目用地，應(yīng)當參照本辦法第十五條規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門依法處理并完善相關(guān)審批手續(xù)后申請公開交易。 按《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》取得的已批集體建設(shè)用地改變用途的，按流轉(zhuǎn)合同約定辦理。 第十七條 因?qū)嵤叭f”成片拆遷改造專項規(guī)劃需對宅基地進行改造的，按本辦法第六章規(guī)定辦理。 第十八條 國有出讓建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)部門批準，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金，辦理土地變更登記。 原出讓合同對改變土地用途的處理方式另有約定的，按約定辦理。 第十九條 國有劃撥建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途的，應(yīng)報經(jīng)有關(guān)部門批準，辦理出讓手續(xù)，按照市場價補繳土地出讓金。改為經(jīng)營性用途并轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)報經(jīng)有關(guān)部門批準，并在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，市政府行使優(yōu)先購買權(quán)。 屬于企業(yè)轉(zhuǎn)制范圍的，按企業(yè)轉(zhuǎn)制規(guī)定辦理。 第四章 超占土地完善手續(xù) 第二十條 建設(shè)項目超出原批準范圍占用土地，經(jīng)發(fā)改部門認定符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及由國土部門實地勘察認定同時具備下列條件的，經(jīng)有關(guān)部門依法處理后按本章規(guī)定完善用地手續(xù)： （一）已實際建成，且原批準土地與超占土地屬于同一項目宗地，不可分割。 （二）超占土地與原批準用地的土地所有權(quán)性質(zhì)一致，土地用途一致，實際土地使用者一致。 第二十一條 超占土地未辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用或征地手續(xù)的，按以下規(guī)定完善用地手續(xù)： （一）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之前（不含本數(shù)）實際建成的，按1987年實施的《土地管理法》規(guī)定辦理。 （二）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的《土地管理法》辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)。 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)的，同時辦理征地手續(xù)，公示后以協(xié)議出讓方式供地；申請集體建設(shè)用地使用權(quán)的，按照《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》辦理，以協(xié)議出讓方式供地。 第二十二條 超占土地已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用或征地手續(xù)的，按照本辦法第二十一條第二款規(guī)定以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。 第二十三條 超占土地原已依法批準為建設(shè)用地，視實際情況按轉(zhuǎn)讓或變更辦理用地手續(xù)；涉及集體建設(shè)用地征為國有的，參照本辦法第二十一條規(guī)定辦理。 第五章 單宗建筑拆建改造 第二十四條 單宗已批建設(shè)用地，土地使用者不改變土地批準用途、批準面積自行拆建改造原建筑物，經(jīng)規(guī)劃部門批準提高容積率、建筑密度等規(guī)劃要素，經(jīng)建設(shè)部門檢驗符合建筑質(zhì)量要求的，按以下規(guī)定報市國土部門辦理用地手續(xù)，不再調(diào)整土地出讓金、建設(shè)配套設(shè)施費： （一）國有建設(shè)用地，屬于出讓的，變更或重新簽訂出讓合同；屬于劃撥的，重新核發(fā)劃撥決定書。 （二）集體建設(shè)用地，由本集體經(jīng)濟組織自用的，報市國土部門備案；非本集體經(jīng)濟組織依法使用的，土地使用者應(yīng)與集體經(jīng)濟組織協(xié)商一致，變更或重新簽訂流轉(zhuǎn)出讓合同。 第二十五條 未建的已批經(jīng)營性用地，申請?zhí)岣呷莘e率、建筑密度等規(guī)劃要素的，應(yīng)依法報經(jīng)市規(guī)劃部門批準。 第六章 成片拆遷改造 第二十六條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、市域生態(tài)控制線規(guī)劃，劃定“三舊”成片拆遷改造區(qū)域，編制“三舊”成片拆遷改造專項規(guī)劃，征求公眾意見，并經(jīng)市規(guī)劃部門審核后，報市城建工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準，向社會公示。 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)根據(jù)“三舊”成片拆遷改造專項規(guī)劃，編制具體拆遷改造項目方案，報市城建工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，向社會公示。 單位和個人均可向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出具體拆遷改造項目方案編制建議。 第二十七條 具體拆遷改造項目方案的編制技術(shù)規(guī)程由市規(guī)劃部門制定。具體拆遷改造項目方案必須明確改造后的土地用途及規(guī)劃要素，必須包含拆遷改造范圍內(nèi)土地和房屋的權(quán)屬調(diào)查和登記結(jié)果。 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當組織當?shù)貒?、房管部門對具體拆遷改造項目范圍內(nèi)的土地和房屋開展權(quán)屬調(diào)查工作。 第二十八條 市人民政府授權(quán)實施拆遷改造的機構(gòu)或土地收儲機構(gòu)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、集體經(jīng)濟組織，以及具備資質(zhì)條件的其他單位，均可根據(jù)具體拆遷改造項目方案和本章規(guī)定參與“三舊”成片拆遷改造。 第二十九條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可根據(jù)經(jīng)批準的具體拆遷改造項目方案，通過招標方式確定具體拆遷改造項目拆遷單位。具體拆遷程序如下： （一）拆遷單位編制拆遷補償方案，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準，向社會公示。 （二）拆遷單位根據(jù)經(jīng)批準的拆遷補償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、征收集體土地等有關(guān)補償事宜，簽訂拆遷補償協(xié)議，承擔拆遷補償。 （三）拆遷單位備齊拆遷補償資料，送國土、房管部門匯總，依法辦理收地、征地手續(xù)，依法開展拆遷。 第三十條 拆遷單位按本辦法第二十九條規(guī)定完成拆遷后，可按以下規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán)。 （一）項目用地符合劃撥目錄的，辦理劃撥手續(xù)。 （二）項目用地應(yīng)當有償使用的，視具體情況以協(xié)議出讓或公開交易方式辦理供地手續(xù)。拆遷資格與拆遷范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)捆綁同步招投標的，視同公開交易方式辦理供地手續(xù)。 拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可以折抵地價款。具體根據(jù)拆遷改造項目方案確定的總?cè)莘e率、建筑密度和測定的樓面地價，計算應(yīng)收總地價款；再根據(jù)總?cè)莘e率分段折抵拆遷補償成本： 1、容積率2.0（含）以下部分，全額折抵。 2、容積率2.0至3.0（含）部分，折抵50%。 3、容積率3.0至4.0（含）部分，折抵20%。 4、容積率4.0以上部分，不再折抵。 （三）拆遷單位必須根據(jù)經(jīng)批準的“三舊”成片拆遷改造專項規(guī)劃和具體拆遷改造項目方案代征代拆道路交通、市政、公建等公共用地，在項目取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時，無償交給政府使用。 市國土部門根據(jù)提供的公共用地面積按1：1比例換算為 計容建筑面積，在應(yīng)收總地價款中折抵代征代拆成本。