廠房承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嗎

《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買的權(quán)利。廠房承租人是有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)救濟(jì)的途徑選擇問題

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?/p>

從該條規(guī)定來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在受到侵害時(shí)訴求損害賠償是其享有的法定權(quán)利，但其中并沒有涉及承租人是否還有其他的救濟(jì)手段，但從其權(quán)利創(chuàng)設(shè)之價(jià)值來(lái)看，其在于對(duì)生存和安全以及秩序價(jià)值的追求，從而更加便捷高效的發(fā)揮物之使用效能。而且從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)及立法本意來(lái)看，其目的在于賦予承租人訴諸公權(quán)力介入，從而強(qiáng)制出租人就承租人的購(gòu)買要約進(jìn)行承諾。因此，當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)訴求賠償并非其唯一的救濟(jì)手段，其主張以同等條件與出租人簽訂買賣合同亦是題中應(yīng)有之意。

但是，當(dāng)我們承認(rèn)承租人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害后既可訴諸賠償也可要求強(qiáng)制締約時(shí)，那該等救濟(jì)手段是否應(yīng)有一定的順位呢?相關(guān)司法解釋并未就此規(guī)定，小編認(rèn)為該問題還有探討的必要和空間。

小編認(rèn)為，原則上應(yīng)由承租人先行主張強(qiáng)制締約，在訴求強(qiáng)制締約不被法院支持時(shí)才可另行主張損害賠償。畢竟承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)在于對(duì)其“購(gòu)買”優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)，其立法的本意也在于通過立法對(duì)其“購(gòu)買權(quán)優(yōu)先”的保護(hù)以使其來(lái)獲得對(duì)承租物的支配權(quán)，從而最大程度實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)定的價(jià)值追求。當(dāng)然，原則中也應(yīng)有例外，小編認(rèn)為當(dāng)出現(xiàn)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定的非因承租人自身原因?qū)е缕鋬?yōu)先購(gòu)買權(quán)不被人民法院支持的情形時(shí)，譬如：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。小編認(rèn)為，如果出現(xiàn)上述等情形則可不要求承租人先行主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其可徑行主張損害賠償，否則如機(jī)械適用由當(dāng)事人從事優(yōu)先購(gòu)買之主張卻勝訴無(wú)望的訴訟程序時(shí)一則有失公允，二則浪費(fèi)司法資源。

出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。