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作為一位現(xiàn)代社會的理性公民，您應該知道我們在做任何事情的時候都有必要做好準備工作，這樣才能避免出現(xiàn)手忙腳亂的情況。而事實上，買商品房也是如此，購房者要先搞清楚它的流程。那么，商品房買賣的流程是什么呢？以下是具體介紹。

一、商品房買賣的流程是什么

1、簽訂《認購書》。

《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。

2、簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務合同》。

購買人在簽訂《認購書》后，應當在《認購書》中約定的時間內(nèi)到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中最重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達成商品房買賣的最終合意。

3、與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。

為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即首付款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。

4、辦理預售登記。

商品房預售，開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂商品房預售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。辦理預售(買賣)登記時，買賣雙方必須帶齊全部預售(買賣)契約。買方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應當有書面委托書。如果親自辦理手續(xù)，應攜帶上述能證明身份的個人有效證件。

5、《商品房抵押貸款合同》登記備案。

在購買人取得商品房產(chǎn)權(quán)之前，無法就按揭房屋產(chǎn)權(quán)進行他項權(quán)利登記，因此，交易各方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，并有房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書，以此公示房屋按揭的情形。

6、房屋交付使用。

開發(fā)商應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物業(yè)服務公司接洽。物業(yè)服務公司將給購房人出具《臨時業(yè)主公約》和收費標準。

7、辦理大確權(quán)證(初始登記)。

商品房在竣工驗收合格后的30天內(nèi)，開發(fā)商到當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門辦理整幢物業(yè)的確認產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查確認權(quán)屬后，由登記所發(fā)給《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》，將整幢確權(quán)到開發(fā)商名下，亦即將整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)初始登記到開發(fā)商名下。

8、辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領取房產(chǎn)證。

開發(fā)商應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

9、辦理抵押權(quán)登記。

購房人取得房產(chǎn)證之后，根據(jù)按揭合同約定，到房管部門辦理房屋抵押登記，至此，房地產(chǎn)抵押發(fā)生法律上的效力。銀行對按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《他項權(quán)證》。實踐中，銀行為防止業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進行交易的情況發(fā)生，一般會自己收執(zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。

10、買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。

買受人按貸款合同規(guī)定的期限按時還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后，持相關還清貸款的證明及相關資料，到房管部門注銷房屋的抵押登記，銀行向房管部門交還《房屋他項權(quán)證》。自此，業(yè)主將銀行收執(zhí)的房產(chǎn)證收回，該房的抵押行為解除，業(yè)主完全掌握房屋的所有權(quán)。

二、怎樣購買商品房

房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”，是法律對銷售方銷售商品房的基本要求。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。

作為購房者，當您準備購買商品房時，您除了要了解購買流程以外，還有知道相關的注意事項，畢竟房屋買賣活動中布滿了陷阱。如果您不知道在買商品房時要注意些什么的話，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的珠海律師，讓律師為您提供有效的意見。

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