租售同權(quán)政策是廣州率先提出的一項政策，由于受到了中央的重視，目前已經(jīng)進(jìn)入了試行階段，根據(jù)相關(guān)政策的規(guī)定，享受該政策，是有條件的限制的，具體來說，實行 租售同權(quán)的要求 是什么?在試行此種政策之后，哪些人可以受益呢?

一、實行租售同權(quán)的要求是什么?

租售同權(quán)的政策出臺以后，還規(guī)定了一些需要符合的條件。那么，國家規(guī)定，究竟是哪些人可以享受“租購?fù)瑱?quán)”政策呢?租售同權(quán)的政策中是這樣規(guī)定的，一種是具有廣州戶籍的適齡的少年，或者是持有人才綠卡等政策性照顧群體的子女，還有一些是符合積分入學(xué)人員的隨遷子女?？戳俗馐弁瑱?quán)的政策規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，不管是戶籍入學(xué)，政策性入學(xué)還是積分入學(xué)，這些都已經(jīng)在不同的城市開始實施了。租售同權(quán)的政策還有很多別的內(nèi)容，像增加租賃住房用地的有效供應(yīng)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等等都是值得我們關(guān)注的。

二、如何理解租售同權(quán)政策?

(一)租戶如何就近入學(xué)?

此次征求意見稿的一大福利，即針對京籍集體戶無房家庭。意見稿提出，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

也就是說，北京集體戶無房家庭，未來租公租房和直管公房，可以落戶了。

征求意見稿提出，鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。具體的支持政策，目前正在加緊研究中。

另外，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。關(guān)于租房押金，除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。

(二)租房也能上名校?

根據(jù)征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校?

北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學(xué);或在西城買了房子，其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。

不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。

(三)租房新政會拉高房租嗎?

房租和租房市場的供求有關(guān)，如果出租的房源少，而想要租房的人多，供不應(yīng)求，那么房租必然會有所上漲。

實際上，現(xiàn)在大城市租售價格比并不合理，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%，在房價日益高企的發(fā)展過程中，賣房子回報率要大得多。

所以，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟(jì)國家，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。

人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權(quán)，買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地，可以辦理社會保障等服務(wù)，但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對等，也造成了租賃價格不合理。

北京的這個政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租購?fù)瑱?quán)進(jìn)一步落實，租房居住的人越來越多，租金就很可能會漲價。

此外，在目前房價居高盤桓的趨勢下，長租其實是房客比較歡迎，房東比較排斥的事情。除非開發(fā)商直租的比例提高，不然從個人房東手里很難拿到三年制的合同，那么就享受不到新政的福利了。所以希望可以多點(diǎn)公租房，或者政府統(tǒng)一收編可以租賃的房子，然后從政府的平臺租賃。

對此，征求意見稿中也提到，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

(四)這對買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主，公平嗎?

本次租房新政，主要是為了讓京籍無房戶或非京籍人員女子能夠就近入學(xué)，是實現(xiàn)機(jī)會平等。租房入學(xué)對于原先的教育資源來說是增量，在政策的實際操作中還是應(yīng)該會優(yōu)先保障原存量的就近入學(xué)。過去，非京籍人員子女沒有在京就近進(jìn)入公立學(xué)校的資格，而現(xiàn)在打開了這個入口，實際的教育資源調(diào)配還需要進(jìn)一步的安排。

每個區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個區(qū)只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學(xué)，就有一個排序和承載飽和的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況。

因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從就業(yè)加居住平衡的角度出發(fā)來考慮的。

才可以享受該政策的規(guī)定，這是由于各地的教育、醫(yī)療等資源都是有限制的，若一味的給那些高端技術(shù)人才、租賃用戶牟取利益，將會使得本區(qū)原有的住戶的權(quán)益受到侵害。故而不少人只有在確定自己已經(jīng)滿足了條件之后，租賃房屋才可以享受相關(guān)政策。

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