根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權(quán)；（三）以招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、制品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運輸工具；（5）>（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。然而，并非所有的財產(chǎn)都可以抵押?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但依法可以抵押的除外；（三）教育設施，學校、幼兒園、醫(yī)院等事業(yè)單位、社會團體以公益為目的的醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益性設施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不清或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）查封財產(chǎn)，（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他財產(chǎn)。

為什么這些房產(chǎn)不能抵押？

接下來，重點分析《物權(quán)法》規(guī)定不能抵押的財產(chǎn)的范圍和依據(jù)。一是土地所有權(quán)。中國實行土地公有制，土地屬于國家和集體所有。我國《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市土地屬于國家所有。農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、私地、私山屬于農(nóng)民集體所有。”我國法律沒有規(guī)定國有土地所有權(quán)可以處分。集體土地所有權(quán)只能由國家依法征收，征收后的土地屬于國家。二是耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權(quán)，但依法可以抵押的除外。集體土地的性質(zhì)決定了其特殊用途和特殊性質(zhì)。如果允許集體所有的土地使用權(quán)隨意抵押，將不利于國家利益和社會穩(wěn)定。但《物權(quán)法》也規(guī)定了例外，包括：為鼓勵農(nóng)民開發(fā)荒地，解決資金短缺問題，第一百八十條允許對通過招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)設定抵押；為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟經(jīng)濟方面，第一百八十三條允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用的建設用地使用權(quán)一并抵押。需要指出的是，為落實農(nóng)村土地用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多的產(chǎn)權(quán)，12月28日十二屆全國人大常委會第十八次會議決定，2015年授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）臨時調(diào)整實施集體所有耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)集體宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定暫予調(diào)整實施。這意味著，根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，集體所有的耕地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)可以在上述試點地區(qū)抵押。三是學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益性為目的的事業(yè)單位，實施教育的社會團體、醫(yī)療衛(wèi)生設施等社會公益性設施。其他公益性設施，是指非營利性圖書館、科技館、博物館、美術(shù)館、文化宮、敬老院、福利院等，公益性單位的公益設施，是指公益性單位為社會公共利益的需要而設置的各種社會設施。這類設施的宗旨是促進社會公益性，它與社會公共利益、多人利益、社會穩(wěn)定密切相關(guān)。這些設施不能抵押。第四，所有權(quán)和使用權(quán)不明確或有爭議的財產(chǎn)。抵押物的一個重要條件是抵押人有權(quán)處分。權(quán)屬和使用權(quán)不清，是指權(quán)屬和使用權(quán)不清；權(quán)屬和使用權(quán)有爭議，是指有兩人以上主張該財產(chǎn)的權(quán)利。在這種情況下，抵押人沒有明確的處分權(quán)。此時，抵押不能保證債權(quán)的實現(xiàn)，抵押就沒有意義了。在司法實踐中，主要指以下財產(chǎn)：（1）繼承后未分割的財產(chǎn)。

此時，繼承人是否放棄繼承權(quán)尚未明確，財產(chǎn)歸誰所有也不清楚，因此遺產(chǎn)不能用于抵押。（2）有爭議的財產(chǎn)。民事主體尚未就財產(chǎn)權(quán)屬達成協(xié)議，相關(guān)司法機關(guān)或仲裁機構(gòu)正在進行司法判決或仲裁，但尚無定論，財產(chǎn)所有人或使用人不明。此時，這樣有爭議的房產(chǎn)不能作為抵押。五是依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

雖然海關(guān)依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)所有權(quán)仍屬于財產(chǎn)所有人，但處分權(quán)的行使受法律限制。該財產(chǎn)設定抵押的，抵押合同無效。需要指出的是，抵押權(quán)成立后，對抵押物依法進行查封、扣押、監(jiān)管的，抵押權(quán)不受影響。6法律、行政法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他財產(chǎn)。這是一般條款。除了《物權(quán)法》的規(guī)定外，如果其他法律、行政法規(guī)禁止抵押，抵押仍然是不允許的。這里的法律、行政法規(guī)僅限于全國及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，不以地方性法規(guī)、行政法規(guī)和其他規(guī)范性文件為依據(jù)。你知道嗎