1、 土地抵押率是指貸款金額與土地評估價格的比例。即：貸款金額×土地估價=抵押金額。2具體而言，是指通過銀行指定的評估機構對抵押土地進行評估，銀行貸款不得高于評估價格的相應比例（如抵押率為60%，評估價格為100萬元，貸款金額不能高于60萬元），所以房貸利率直接決定了客戶的貸款金額。第二，土地抵押是指債務人利用土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是房地產(chǎn)抵押中最基本的形式，一般通過土地合同進行。抵押權的本質(zhì)是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人以他人財產(chǎn)為擔保物清償債務的擔保物權。也就是說，債務人或第三人以物權為擔保履行債務。其實質(zhì)在于為債權提供中介形式和物質(zhì)保障，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。第三，土地抵押應注意的事項。由于歷史原因，國有企業(yè)和集體企業(yè)占用和使用城市國有土地。上述企業(yè)只有使用權，無權處分這種無償劃撥的土地，更不用說將劃撥的土地作為抵押。2土地使用權抵押的前提是：房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂土地出讓合同，足額支付地價，取得土地使用證后，才能依法抵押其土地使用權，獲得銀行貸款或其他形式的補貼。不具備上述法律條件的，土地使用權抵押無效。三。抵押必須有書面文件。土地使用權抵押時，抵押人和抵押權人應當依照國家有關法律的規(guī)定簽訂抵押協(xié)議。由于土地使用權抵押往往涉及到大量的資金，任何口頭約定都是草率的、不嚴重的，因此任何土地使用權抵押都應形成文字和法律文書。4土地使用權與地上建筑物相一致的原則。土地使用權抵押時，地上建筑物、其他附著物和全部權益一并抵押。因此，在簽訂土地使用權抵押協(xié)議時，應當詳細列明地上建筑物及其附著物及其權益。5保險。土地使用權抵押，地上有建筑物或者其他附著物的，抵押人應當為地上建筑物辦理保險手續(xù)，并在保險單上注明抵押人是第一受益人，保險合同的期限應當長于抵押協(xié)議的期限。6土地使用權抵押時，應當辦理登記手續(xù)。如果是未經(jīng)處理的土地或者土地使用權抵押上沒有建筑物的，應當先向土地管理機構登記，再向房地產(chǎn)管理部門登記。土地使用權抵押上有建筑物或者其他附著物的，只需向房地產(chǎn)管理部門登記，申請其他權利憑證。7土地使用權抵押前，應當邀請評估機構進行評估。一般來說，抵押人抵押土地使用權是希望從銀行或金融機構獲得貸款。金融機構貸款金額的依據(jù)之一是土地使用權的價值。因此，抵押人在抵押前，應當向具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構進行評估。根據(jù)評估報告，抵押人可以決定是否接受抵押。8董事會決議。抵押人為外商投資企業(yè)的，應當在抵押前提供董事會批準抵押的決定，股東大會和董事會批準抵押的決議由股份有限公司提供。9應該請律師提供法律意見。為證明抵押人的主體資格、土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及土地使用權抵押全過程的合法性和可行性，保護抵押人的權益，抵押人應當聘請律師出具抵押法律意見書。10土地使用權抵押時，應當辦理公證手續(xù)。由于土地使用權抵押涉及房地產(chǎn)抵押，標的物重大，因此在簽訂土地使用權抵押協(xié)議時，抵押雙方應到國家公證處辦理公證。11處分抵押物時，應當向房地產(chǎn)管理機構申請協(xié)助。抵押人未在抵押協(xié)議約定的期限內(nèi)履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期內(nèi)解散、破產(chǎn)的，抵押權人可以依照國家有關法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物的土地使用權。抵押權人辦理土地使用權時，應當向土地管理部門申請協(xié)助辦理抵押的土地使用權，并辦理土地使用權轉讓手續(xù)。12抵押權的終止。土地使用權抵押協(xié)議到期或者因其他原因被解除的，由土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門解除抵押協(xié)議。

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