問(wèn)題不慎買(mǎi)到查封房

據(jù)介紹，法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過(guò)程中，會(huì)有買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶(hù)，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見(jiàn)，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。

市二中院統(tǒng)計(jì)顯示，近八成案件是10名以上買(mǎi)房人集體申請(qǐng)異議，最多高達(dá)127人。他們均是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u(mài)，購(gòu)房款只能向出賣(mài)方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣(mài)方基本上已經(jīng)沒(méi)有償付能力或者早已不知去向，買(mǎi)房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。”

一些買(mǎi)房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付，也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記也會(huì)被駁回。

解決“預(yù)告登記”上保險(xiǎn)

那么如何防范買(mǎi)房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售手續(xù)是否齊備、是否被法院查封，對(duì)于買(mǎi)房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買(mǎi)房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣(mài)方尤其是開(kāi)發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買(mǎi)受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣(mài)方就無(wú)法另行處分房屋，大大降低了出賣(mài)方惡意損害買(mǎi)受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買(mǎi)受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買(mǎi)房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。

“只要買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門(mén)做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對(duì)抗法院的查封?！?/p>

及時(shí)過(guò)戶(hù)防意外

俗話(huà)說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。

同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買(mǎi)受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣(mài)方賬戶(hù)，如開(kāi)發(fā)商員工的個(gè)人賬戶(hù)等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。

除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過(guò)戶(hù)到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋交易中，買(mǎi)房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過(guò)戶(hù)條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買(mǎi)房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。

簽訂合同注意“定金”與“訂金”

近年來(lái)，二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的興起及其不規(guī)范化使二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)糾紛數(shù)量激增。買(mǎi)家的掉以輕心、賣(mài)家的利欲熏心、二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)的事不關(guān)己，使二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)急需凈化。針對(duì)若干案件中凸顯的二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，近日海淀法院對(duì)二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。

詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)

法官建議市民在簽訂購(gòu)車(chē)合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車(chē)輛狀況說(shuō)明，或者找權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定協(xié)商，然后體現(xiàn)在合同中。例如，原車(chē)保證無(wú)大事故、無(wú)大的機(jī)械隱患等。是否交付該車(chē)行駛證、購(gòu)置附加費(fèi)憑證及發(fā)票，年檢憑證、原車(chē)發(fā)票及購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買(mǎi)方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。

此外，雙方的違約責(zé)任及購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)的付款時(shí)間和方式，例如是先付款后過(guò)戶(hù)，還是先付部分車(chē)款，過(guò)戶(hù)后補(bǔ)齊余款，無(wú)論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細(xì)描述。

定金訂金性質(zhì)不同

法官表示，買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)之前，對(duì)于二手車(chē)方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)，以免購(gòu)車(chē)后違反法律法規(guī)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)車(chē)目的。

例如，北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策，購(gòu)買(mǎi)者必須具備小客車(chē)指標(biāo)等，買(mǎi)家如若對(duì)該政策不了解，最后有可能竹籃打水一場(chǎng)空。另外，二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同，交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待?！岸ń稹笔且环N法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)作為價(jià)款或者收回。

而“訂金”目前我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車(chē)合同時(shí)，對(duì)于買(mǎi)方支付金額的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來(lái)，防止扯皮耍賴(lài)。