人民法院在審理涉及抵押合同效力的民商事案件過程中，常會(huì)遇到這樣一個(gè)問題──一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同于擔(dān)保法實(shí)施日（1995年10月1日）之前訂立，當(dāng)時(shí)因法律、法規(guī)未有規(guī)定登記才生效，故未有辦理抵押物登記。擔(dān)保法實(shí)施后，對(duì)照該法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，這份抵押合同屬于登記才生效的合同范疇， 但當(dāng)事人未有補(bǔ)辦抵押物登記（注：雖然擔(dān)保法采用了“抵押物登記”一詞，但是科學(xué)的法律用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)是“抵押權(quán)登記”，下同）。在此情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)如何看待這類抵押合同的效力？
司法實(shí)踐中，對(duì)于這個(gè)問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)，有效說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。其主要理由是：
①最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百三十三條第一款規(guī)定，擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據(jù)，主要是民法通則相關(guān)條款。
②民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項(xiàng)條件，同時(shí)不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無(wú)效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。
③民法通則第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
第二種觀點(diǎn)，無(wú)效說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同無(wú)效。其主要理由是：
①盡管擔(dān)保法實(shí)施前當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時(shí)間上跨越擔(dān)保法實(shí)施日，在擔(dān)保法實(shí)施后應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦抵押物登記而未予補(bǔ)辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無(wú)效。
② 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)?。假設(shè)抵押人在擔(dān)保法實(shí)施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人（善意第三人），并且在 登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個(gè)債權(quán)人到底誰(shuí)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)？這個(gè)問題的兩難回答，可以成為第一種觀點(diǎn)的否定性評(píng)價(jià)。
第三種觀點(diǎn)，效力中止說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實(shí)施之日中止，如在擔(dān)保法實(shí)施后補(bǔ)辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。其主要理由是：
①在擔(dān)保法實(shí)施之前，抵押合同簽訂時(shí)如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。
②至擔(dān)保法實(shí)施之日（以及實(shí)施以后），國(guó)家對(duì)這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補(bǔ)辦抵押物登記，就違背了這一強(qiáng)行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。
③由于這類抵押合同在成立時(shí)已經(jīng)生效，故而與其說它在擔(dān)保法實(shí)施以后又無(wú)效，還不如說它在擔(dān)保法實(shí)施以后效力中止。
④對(duì)于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對(duì)抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。
第四種觀點(diǎn)，不對(duì)抗第三人說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。筆者即持這種觀點(diǎn)。主要理由如下：
①基于第一種觀點(diǎn)所表述的主要理由，這類抵押合同是有效合同。
②第一種觀點(diǎn)所表述理由中認(rèn)為，既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人對(duì)抵押物就享有優(yōu)先受償權(quán)。這種說法，在一般情形下是成立的，但在本文所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定混為一談，未作必要區(qū)分。

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