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房屋屬于比較重要的不動產(chǎn)，在進(jìn)行二手房產(chǎn)交易的時(shí)候，除了當(dāng)事人之間要辦理交易手續(xù)外，最重要的不能忘了進(jìn)行房產(chǎn)的過戶，否則的話就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。那要是進(jìn)行二手房買賣沒過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、二手房買賣沒過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn) ? ??

買二手房沒過戶的，出賣人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。賣方可以申請遺失補(bǔ)辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣房人存在其他債務(wù)被訴之法院，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，買方對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯(cuò)的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。公證房屋買賣合同和委托合同能夠證明合同是真實(shí)、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系。因此，經(jīng)過公證的合同和委托書，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利，公證的合同和委托書也就失去了效力。

而對于買方來說，由于沒有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買方并未建立自己的房產(chǎn)檔案、沒有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如將房產(chǎn)再次賣出、抵押貸款、拆遷賠償等等，這改變不了一房兩賣、房屋被抵押、查封、公證存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然賣方的相關(guān)權(quán)利也會受到影響。如果雙方約定延期過戶，在此期間房屋所有權(quán)仍在賣方名下。如果賣方想再買房，就會受到新政對二套房貸的政策制約。

二、二手房過戶需要注意什么?

二手房過戶要注意細(xì)節(jié)，有哪些細(xì)節(jié)需要注意呢?查詢戶籍狀況、核實(shí)相關(guān)證件、明確違約責(zé)任等三點(diǎn)。

購買二手房，戶口問題是關(guān)鍵。如果原業(yè)主戶口尚未遷出，購房者的戶口就無法遷入，而買賣結(jié)束后要辦理相關(guān)手續(xù)會更加復(fù)雜。

(一)查詢戶籍狀況

在交易之前，買家需要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊罢畬ν夥?wù)窗口查詢戶籍狀況。房屋戶籍通常是由該房屋所在地派出所管理，一般情況下，派出所會要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，買家可以要求同賣家一起到派出所調(diào)閱。這個(gè)程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，買家可以拒絕購買。

(二)核實(shí)相關(guān)證件

買二手房時(shí)，買家可要求賣家出示戶口本，自己復(fù)印后留存戶口復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。

(三)明確違約責(zé)任

在簽訂買賣合同時(shí)，可在合同上注明相關(guān)條款，買家主要把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間，買家只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口遷出時(shí)，才可以付清全部的購房款;二是明確了違約責(zé)任，就可免除買家在損害方面的舉證責(zé)任，就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

由于我國對不動產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，買賣雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。如果雙方不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記那么就對物權(quán)變動不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是賣方，所以購房者一定要辦理過戶。以上就是對二手房買賣沒過戶可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)介紹，更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸揚(yáng)州律師。

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