商品房認(rèn)購書是什么？有什么法律效力?相關(guān)法律規(guī)定是什么？本文就開發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)與購買者簽訂的認(rèn)購書具有的法律效力作相應(yīng)分析。希望對(duì)您有幫助。

商品房認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)定

在商品房買賣中，買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同之前，有時(shí)會(huì)通過一些其他的銷售形式，如簽訂認(rèn)購書、意向書、允諾書等來確認(rèn)雙方的合意行為。按照理論界和實(shí)務(wù)中的通常觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購書一般應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣預(yù)約合同，但如果商品房認(rèn)購書具備了一定的實(shí)質(zhì)要件，即使冠以認(rèn)購書等名稱，仍應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

一、商品房認(rèn)購書的概念、責(zé)任認(rèn)定

商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：1.雙方當(dāng)事人基本情況;2.房屋基本情況(含位置、面積等);3.價(jià)款計(jì)算;4.簽署正式合同的時(shí)限約定;(譚蓉：“淺析商品房銷售中的認(rèn)購書“，載《人民法院報(bào)》2002年8月6日，第三版。)5.定金條款。(這些條款具備合同成立的必備條款，即當(dāng)事人條款、標(biāo)的條款和數(shù)量條款)商品房認(rèn)購書廣泛存在于商品房交易實(shí)踐中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條也對(duì)認(rèn)購書作出了法律上的確認(rèn)。認(rèn)購書相對(duì)于房屋買賣合同來講屬于預(yù)約合同，受我國合同法的調(diào)整。認(rèn)購書是否有效應(yīng)根據(jù)民事行為的構(gòu)成要件來判斷，即《民法通則》第55條。同時(shí)應(yīng)無《合同法》第52條、第53條規(guī)定的全部無效和部分無效的情形，就應(yīng)當(dāng)是有效的。

認(rèn)購書只是為了保證將來簽訂正式的房屋買賣合同而簽訂的獨(dú)立的預(yù)約合同。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，只有認(rèn)購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，才認(rèn)定為商品房買賣合同。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

雙方就買賣合同的部分條款不能達(dá)成一致，而導(dǎo)致合同無法簽訂應(yīng)作具體分析：其一，若該主合同的條款在預(yù)約(認(rèn)購書)中已經(jīng)有了約定，則雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立主合同，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則;其二，若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在預(yù)約中無約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。(羊煥發(fā) 周歧山 潘智勇：“當(dāng)事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則”，載《人民法院報(bào)》2002年11月25日，法治時(shí)代。)其法理依據(jù)在于預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中，普遍引起爭(zhēng)議的買方“簽署合同”的義務(wù)就應(yīng)該界定為買方須為談判磋商行為以便達(dá)成合同的義務(wù)，而不應(yīng)理解為買方已作出簽訂正式買賣合同的承諾。預(yù)約合同分配給當(dāng)事人達(dá)成正式合同的義務(wù)時(shí)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。此要求為誠實(shí)信用原則在預(yù)約合同中的具體體現(xiàn)。(譚蓉：“淺析商品房銷售中的認(rèn)購書”，載《人民法院報(bào)》2002年8月6日，第三版。)

二、預(yù)約和本約的區(qū)別

契約可分為預(yù)約和本約。本約即指正式合同，當(dāng)事人直接據(jù)此要求相對(duì)方履行約定義務(wù)。預(yù)約是當(dāng)事人約定于將來訂立確定性的本合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。本約是依照預(yù)約成立的合同。

區(qū)分預(yù)約和本約，對(duì)于當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)、確定當(dāng)事人的責(zé)任(締約責(zé)任和違約責(zé)任)意義甚大。預(yù)約相較于本約有以下特征：一是訂約時(shí)間不同。預(yù)約屬前契約階段訂立的合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。三是簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。概而言之，預(yù)約的目的在于有事實(shí)或法律上的障礙，暫無法訂立主契約時(shí)，約定將來訂立合同。

綜上所述，對(duì)于符合預(yù)約性質(zhì)的商品房認(rèn)購書，在簽訂認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)當(dāng)已對(duì)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)并辦妥規(guī)劃審批手續(xù)，此時(shí)開發(fā)項(xiàng)目已定型，所售房屋的面積、戶型、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)已確定，但未繳清土地出讓金和取得商品房預(yù)售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，因而不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。而商品房銷售管理辦法中的第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容，也即為本約應(yīng)當(dāng)具備的合同條款。換言之，具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定內(nèi)容的商品房買賣合同就是本約，而非預(yù)約。如果商品房買賣合同具有商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的內(nèi)容，也不存在事實(shí)或法律上的障礙，就沒有簽訂預(yù)約的必要。

具備了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的認(rèn)購書，在性質(zhì)上不是預(yù)約而是本約，或名為預(yù)約實(shí)為本約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條將商品房買賣認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定為名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。該條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(2)商品房基本狀況;

(3)商品房的銷售方式;

(4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(5)交付使用條件及日期;

(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(7)供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(9)面積差異的處理方式;

(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜;

(11)解決爭(zhēng)議的方法;

(12)違約責(zé)任;

(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。其中(1)、(2)、(4)、(5)按實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)，應(yīng)認(rèn)定為合同必要條款，其他屬相對(duì)重要的條款。缺失合同的主要條款，合同的基礎(chǔ)便會(huì)動(dòng)搖。二是出賣人已按約定收取了購房款。出賣人已按約定收取了購房款的內(nèi)涵為：認(rèn)購書已實(shí)際履行，出賣人已收取了購房款。這里所稱的購房款既應(yīng)包括全款，也應(yīng)包括部分購房款(實(shí)務(wù)中首付款一般不低于房屋總價(jià)款的10%)。

律霸小編為您整理，希望能更好的幫你解決商品房認(rèn)購書是什么,有什么法律性質(zhì)的問題。希望您在購買預(yù)售商品房時(shí)，能多加關(guān)注簽訂的認(rèn)購書的相關(guān)內(nèi)容，以免不必要的糾紛。