開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證才能進(jìn)行房產(chǎn)交易。那么，商品房預(yù)售存在哪些風(fēng)險(xiǎn)啊？轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí),需要注意什么?本文為您整理，希望對(duì)您轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房有幫助。

(一)出賣人要注意自己辦理的貸款并不自動(dòng)解除。

預(yù)售合同與借款合同之間不存在主從關(guān)系，是各自獨(dú)立、互不依存的合同。如果出賣人購(gòu)買的預(yù)售商品房辦理了貸款，后來(lái)又將該房子轉(zhuǎn)賣給別人，要在還清貸款后辦理解除借款合同的手續(xù)。

(二)出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，開發(fā)商的保證責(zé)任不解除

借款合同的主要內(nèi)容是出賣人向貸款銀行借款，借款目的用于購(gòu)買開發(fā)企業(yè)所屬的商品房。開發(fā)企業(yè)為預(yù)購(gòu)人所借款項(xiàng)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證責(zé)任至預(yù)購(gòu)人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行的條件成就時(shí)截止。合同中沒有約定解除保證責(zé)任的條件、合同法及擔(dān)保法也沒有授予法定解除權(quán)，開發(fā)企業(yè)不能解除保證責(zé)任，還應(yīng)按借款合同約定向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任。

(三)在實(shí)際操作過(guò)程中，受讓人辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)企業(yè)的積極協(xié)助，如出具發(fā)票義務(wù)、蓋章義務(wù)。由于出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的行為損害了開發(fā)企業(yè)的權(quán)益，開發(fā)企業(yè)將拒絕履行自己的協(xié)助義務(wù)。因受讓人的房產(chǎn)證無(wú)法辦理使相關(guān)權(quán)利人等的糾紛集中浮出水面，如受讓人與開發(fā)企業(yè)因辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的糾紛、預(yù)購(gòu)人與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同糾紛、預(yù)購(gòu)人與開發(fā)企業(yè)的合同糾紛、貸款銀行與預(yù)購(gòu)人的借款合同糾紛等，所以受讓人要謹(jǐn)慎購(gòu)買。

以上就是關(guān)于怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房以及轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要注意什么的相關(guān)內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房無(wú)論對(duì)于出賣人、開發(fā)商、銀行還是受讓人來(lái)說(shuō)都存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此實(shí)踐中多為預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，無(wú)論哪種形式，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房都是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，買賣雙方最好都咨詢一下律師以后再做決定，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

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預(yù)售條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

律霸小編為您整理，希望能更好的幫你解決轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí),需要注意什么的問(wèn)題。希望您在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，注意相關(guān)事項(xiàng)，避免不必要的糾紛。