房地產(chǎn)稅費的計算是很多人都需要了解的內(nèi)容。在房產(chǎn)交易中，怎么計算房地產(chǎn)的稅費？房產(chǎn)稅的計算公式是什么？計算房產(chǎn)稅的標準是什么？在繳納房產(chǎn)稅的時候有哪些注意事項？

1、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費(國內(nèi)企事業(yè)單位綜合稅率是5.6%，外資企業(yè)綜合稅率是5.07%，外國企業(yè)綜合稅率是5.1%)

(1)轉(zhuǎn)讓來源為購入的房地產(chǎn)按現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價減原購入價(不包括原購置不動產(chǎn)或受讓土地使用權過程中支付的各種費用和稅金)的差額，計征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費。

(2)轉(zhuǎn)讓來源為非購入的房地產(chǎn)按全額計征營業(yè)稅

2、企業(yè)所得稅

(1)本市查帳征收企業(yè)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得與其經(jīng)營所得合并，由企業(yè)自行申報繳納企業(yè)所得稅。征收部門與管理部門協(xié)商后，確定先由管理部門審核后再行辦理的，企業(yè)所得稅的計算方法以管理部門審核的結果為準。

(2)經(jīng)濟特區(qū)范圍內(nèi)的非查帳征收企業(yè)，房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓價的15%核定應稅所得額，再乘以18%的所得稅稅率。(2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行。)

(3)在境內(nèi)未設立機構、場所的外國企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，按其轉(zhuǎn)讓收入減除財產(chǎn)凈值后的余額為計稅依據(jù)，征收所得稅，稅率是10%

(4)外市納稅人在我市臨時從事房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權轉(zhuǎn)讓)經(jīng)營活動，能提供機構所在地稅務機關開出的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》的(查驗原件，附復印件)，可由其回原地繳納企業(yè)所得稅。

未能提供上述資料的，以其轉(zhuǎn)讓價減去購入價、購入時的契稅及本次交易所發(fā)生的稅金的余額為應納稅所得額，按25%稅率征收其企業(yè)所得稅;如無法核實其購銷差價的，則以其轉(zhuǎn)讓價乘以應稅所得率為應納稅所得額，按25%稅率征收其企業(yè)所得稅。[若能提供注冊地稅務機關出具的可享受低稅率(指低于25%)優(yōu)惠的書面證明的，則按低稅率征收企業(yè)所得稅。]

3、土地增值稅

(1)適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定的計算方法，稅率為30%至60%的四級超率累進稅率。公式：增值額=轉(zhuǎn)讓價-扣除項目金額

(1)轉(zhuǎn)讓舊房和舊建筑物

扣除項目金額：

(一)如果納稅人能提供購房發(fā)票，則按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，再加上購房時繳納的契稅、本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的評估費和交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費、印花稅等作為扣除項目金額。

(二)如果納稅人不能提供購房發(fā)票，但能取得契稅完稅憑證或房地產(chǎn)管理部門存檔的能反映原購入價的資料(如合同等)，可采用核定方式征收。具體辦法是參照有購房發(fā)票的計算方法，以契稅完稅憑證或原購房合同反映的原購入價作為基數(shù)，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，再加上購房時繳納的契稅、本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的評估費和交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費、印花稅等作為扣除項目金額。

(2)轉(zhuǎn)讓土地(含尚未進入建筑物施工階段的在建項目)

增值額：轉(zhuǎn)讓價減原購入價(或原支付的地價)，再減評估費、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費、印花稅等

扣除項目金額：土地原購入價(或原支付的地價)，加上評估費、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、堤圍費、印花稅等

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

注：公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)

(2)可準確計算增值額的，適用四級超率累進稅率;無法提供合法、有效、完整的扣除項目憑證，造成稅務機關無法正確計算其土地增值稅應納稅額的，采用核定應納稅額辦法征收土地增值稅。具體操作為：應納土地增值稅=房地產(chǎn)計稅價×土地增值稅核定征收率;房地產(chǎn)計稅價以不低于契稅計稅價格為原則確定。住房的土地增值稅核定征收率不低于2%，非住房的土地增值稅核定征收率不低于2.5%。征收部門與管理部門協(xié)商后，確定先由管理部門審核后再行辦理的，土地增值稅的計算方法以管理部門審核的結果為準。

(3)有下列情形之一的，免征土地增值稅：

A、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

B、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

4、印花稅(轉(zhuǎn)讓雙方均要按合同金額計征，在受理核稅申請時征收)

(1)房產(chǎn)買賣合同(含一手商品房買賣合同)按照"產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征收，稅率為0.05%;

(2)按新房地產(chǎn)證本數(shù)計，每本5元貼花;

(3)土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同按"產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征收，稅率為0.05%;

(4)法院強制執(zhí)行，以房地產(chǎn)抵債，而非雙方自愿簽訂合同或協(xié)議的，不征印花稅。

5、注意事項：

(1)轉(zhuǎn)讓價的確定：以不低于契稅計稅價格為原則(公開拍賣的以拍賣成交價為準)。

(2)單位以房地產(chǎn)抵債或贈與的視同銷售，計稅依據(jù)原則上依據(jù)下列順序確定：(一)實際抵償債務的金額;(二)法院判決書上確定的金額;(三)國土部門房產(chǎn)評估機構的評估價;(四)其他具有專業(yè)資格的合法房產(chǎn)評估機構的評估價。以上價格均無的，可用公式：成本價×(1+10%)÷(1-5%)倒算出計稅依據(jù)。

(3)一次轉(zhuǎn)讓多項房產(chǎn)的，按項分別計算以上各稅。

律霸小編為您整理有關房產(chǎn)稅的相關計算問題。小編提醒有關房產(chǎn)交易的當事人，在房產(chǎn)的租賃、買賣、繼承中，都是需要繳納相關房產(chǎn)交易稅的。希望您按時足額繳納相關稅費。

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