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有的開(kāi)發(fā)商為了能夠賺取更多的錢，會(huì)與不同的購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，這就屬于一房數(shù)賣的情況。那么，這個(gè)時(shí)候商品房的合同效力該如何來(lái)認(rèn)定呢？律霸小編將在下文中為您做詳細(xì)解答。

“一房數(shù)賣”是我國(guó)房產(chǎn)制度改革中出現(xiàn)的突出問(wèn)題，在我國(guó)住房制度改革以前，雖然存在，但問(wèn)題并不突出。這緣于我國(guó)當(dāng)時(shí)住房大部分為公房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買賣較少。各個(gè)單位建造的是公房，企業(yè)擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權(quán)人是國(guó)家或者單位，流轉(zhuǎn)非常緩慢，并且流轉(zhuǎn)多為國(guó)家或者單位分配的一種利益流轉(zhuǎn)，買賣較少。住房制度改革后，我國(guó)的住房向私有房發(fā)展，“一房數(shù)賣”才變得日益突出。近年來(lái)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，將自己所有的商品“一房數(shù)賣”，這帶來(lái)的一系列法律問(wèn)題正日益引起我們的深思。

商品房“一房數(shù)賣”，為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況?！耙环繑?shù)賣”包括兩種情況：

1、出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣;

2、出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。

有人認(rèn)為，對(duì)于第二種情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買賣合同，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋“一房數(shù)賣”的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數(shù)賣”。

據(jù)此，商品房“一房數(shù)賣”具有以下特征：

第一，商品房的“一房數(shù)賣”的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品房的“一房數(shù)賣”中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房“一房數(shù)賣”中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋力標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過(guò)戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成“一房數(shù)賣”。

第四，在前后兩個(gè)房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產(chǎn)“一房數(shù)賣”的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于商品房“一房數(shù)賣”合同效力如何認(rèn)定的問(wèn)題，司法實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《合同法》第132條第1款“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《合同法>第52條第(5)項(xiàng)的規(guī)定，違反強(qiáng)制性規(guī)范的合同為無(wú)效合同。該觀點(diǎn)屬于無(wú)效說(shuō)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣他人之物的買賣合同屬于《合同法》第51條所規(guī)定的無(wú)權(quán)處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該觀點(diǎn)屬于效力待定說(shuō)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房“一房數(shù)賣”的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，此觀點(diǎn)屬于有效說(shuō)。該學(xué)說(shuō)又有兩種主張，一是主張我國(guó)應(yīng)采取物權(quán)行為理論，認(rèn)可負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，從而使出賣他人之物的買賣合同成為生效合同。二是認(rèn)為在我國(guó)立法采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同效力的發(fā)生并不直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，需以生效的債權(quán)合同與交付行為或者登記行為的法律事實(shí)構(gòu)成為前提。因此，買賣合同中，標(biāo)的物所有權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)移，是出賣人能否依約履行合同的問(wèn)題。

我們同意上述第三種觀點(diǎn)。

根據(jù)我國(guó)《民法通則》第72條、《合同法》第133條的規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另?yè)?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更應(yīng)當(dāng)辦理登記。儂此規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)。從法學(xué)理論上講，我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。此模式的特點(diǎn)是：一方面區(qū)分債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)基礎(chǔ)，認(rèn)為當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同僅能引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果，即生效的債權(quán)

合同結(jié)合交付或者登記手續(xù)的辦理，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。另一方面，它不認(rèn)可在債權(quán)合同之外獨(dú)立存在有引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同j認(rèn)為交付或者登記手續(xù)的辦理只是事實(shí)行為。因此，在此模式下，當(dāng)出賣人與買受人訂立買賣合同后，如未向買受人交付標(biāo)的物或者辦理登記手續(xù)!標(biāo)的物所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時(shí)，作為標(biāo)的物所有權(quán)人的出賣人就同一標(biāo)的物與其他人另行訂立的買賣合同均為有效合同。在出賣人將標(biāo)的物交付與前買受人或者辦理登記手續(xù)后，買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)，成為所有權(quán)人。出賣人在

將標(biāo)的物交付或者辦理登記手續(xù)后，又出賣該標(biāo)的物與他人的行為，則屬于無(wú)權(quán)處分行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分行為為效力待定合同。因此，不動(dòng)產(chǎn)“一房數(shù)賣”中的數(shù)個(gè)買賣合同均可確認(rèn)為有效，出賣人只是承擔(dān)不能交付標(biāo)的物的違約責(zé)任。我國(guó)在債權(quán)形式主義模式下，物權(quán)要發(fā)生變動(dòng)，不但當(dāng)事人之間需有債權(quán)意思表示，標(biāo)的物還須履行登記或交付的法定方式，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，我國(guó)房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊(cè)為要件。此外，《買賣合同解釋》第9、10條對(duì)“一物數(shù)賣”亦采取的是合同均有效的觀點(diǎn)，對(duì)統(tǒng)一司法實(shí)踐的意義重大。

需要注意的是，《商品房買賣合同解釋》中第8、9、10條規(guī)定的內(nèi)容與一房多賣糾紛案件的處理有關(guān)。通過(guò)對(duì)第8、9、10條的分析，可以被認(rèn)定為無(wú)效的合同有以下兩種情況：第一，出賣人故意隱瞞合同標(biāo)的物為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)而就該房屋簽訂的合同無(wú)效;第二，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致在先購(gòu)房人無(wú)法取得房屋，經(jīng)在先購(gòu)房人請(qǐng)求，可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商房買賣合同無(wú)效。之所以得出以上結(jié)論是因?yàn)椋旱谝?，?條規(guī)定的是可被請(qǐng)求解除的合同的情況，可被解除的合網(wǎng)在被解除前，應(yīng)為有效合同。第二，第9條將無(wú)效合同與可被撤銷、解除的放在一起進(jìn)行規(guī)定，但不難看出拆遷補(bǔ)償安置房屋因其對(duì)買受人的特殊要求，其他人是被禁止購(gòu)買的，所以如買受人為非被拆遷入，則該購(gòu)房合同當(dāng)然無(wú)效。如果該拆遷補(bǔ)償安置房屋有數(shù)個(gè)買賣合同，則除被拆遷人簽訂的合同外，其他合同均無(wú)效。第9條規(guī)定的另外一種情況是出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同，即基于出賣人的欺詐而簽訂的合同，根據(jù)《合同法》第52、54條的規(guī)定，因欺詐所簽合同屬于可撤銷的合同，只有該合同損害國(guó)家利益時(shí)，才為無(wú)效合同。所以，通常情況下，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同為可撤銷合同，而非無(wú)效合同。第三，第10條規(guī)定的是因惡意串通導(dǎo)致合同無(wú)效的情況，這與《合同法》第52條的規(guī)定相符。與該條原文相比，我們之所以強(qiáng)調(diào)在先購(gòu)房人可以主張后合同無(wú)，是因?yàn)槿绻灱s在后，則不可能出現(xiàn)出賣人與第三人惡意串通，在其合同還不存在的情況下，卻另簽合同的問(wèn)題。

《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋(二)》第十五條 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，而針對(duì)同一商品房的多份買賣合同，只要不違反相關(guān)法律的規(guī)定，則就應(yīng)該認(rèn)定是有效的。此時(shí)只有辦理了商品房的登記過(guò)戶之后，購(gòu)房者才能確定所有權(quán)。而在此之前開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，并不屬于無(wú)權(quán)代理。律霸小編為您整理本篇文章，希望對(duì)你有所幫助。

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