雖然我國農(nóng)村的經(jīng)濟在不停的發(fā)展，房屋買賣也越來越頻繁，但是在我國農(nóng)村，還有一種房屋買賣的類型，就是農(nóng)村無證房屋買賣。這就帶來了一系列新的問題，其中大家最關(guān)心的莫過于：農(nóng)村無證房屋買賣合同是否有效?如果有效會有哪些風(fēng)險?

一、我國法律對農(nóng)村無證房買賣合同效力的規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書"的農(nóng)村房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，系對農(nóng)村房屋交易過程中為維護交易安全而制定的一種原則意義上的管理性規(guī)定，旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系。這一規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第14條規(guī)定中的"效力性強制性規(guī)定"，而屬于取締型的禁止規(guī)范。故違反上述規(guī)定并不必然導(dǎo)致交易行為及締約合同的無效。對以將來可能取得所有權(quán)的財產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同，不因出賣人未取得所有權(quán)而導(dǎo)致合同無效，但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得標(biāo)的物所有權(quán)致使標(biāo)的物不能交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、農(nóng)村無證房屋買賣相關(guān)法律風(fēng)險提示

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第38條(2007年8月30日修改前為第37條)關(guān)于"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書"不得轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房產(chǎn)的適用范圍，理論上及實務(wù)中不乏爭議，地方司法裁判亦呈現(xiàn)不同樣態(tài)。筆者認(rèn)為：就將來取得產(chǎn)權(quán)的房屋設(shè)定買賣，并不必然導(dǎo)致因當(dāng)下未領(lǐng)取權(quán)屬證書而致交易行為的無效;《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋;該條款主要針對不認(rèn)定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、他人利益及社會公共利益的買賣合同;其設(shè)置目的是對在房屋所有權(quán)人尚不明確的情況下，對農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬進行轉(zhuǎn)讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產(chǎn)生否定房屋買賣合同的效力。

2、我國實行不動產(chǎn)登記制度，但不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的生效要件，而非買賣合同的生效要件。問題是：嗣后取得合法處分權(quán)，不妨礙訂約時該標(biāo)的房屋無權(quán)屬證的交易行為效力，但至糾紛成訴，合法處分權(quán)前提下仍不能判斷權(quán)屬能否最后取得或取得已無意義，能否適用《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項認(rèn)定合同效力，依然存在討論余地。

3、以農(nóng)村無產(chǎn)權(quán)證的房屋為標(biāo)的的買賣合同簽訂后，在未辦產(chǎn)權(quán)證前，買受人亦未依約支付購房尾款，一旦拆遷導(dǎo)致該房權(quán)屬證書無法辦理或辦理已無意義。簽約時明知農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不能及時辦理，或在產(chǎn)權(quán)辦理之前出現(xiàn)受阻事宜導(dǎo)致無法辦理或辦理無意義的，約定買受人以領(lǐng)取權(quán)評估并預(yù)先對違約責(zé)任進行約定。

4、拆遷安置房、產(chǎn)權(quán)人已去世的遺產(chǎn)房、集資房、預(yù)售房、房改房，以之作為買賣合同的標(biāo)的，實踐中多出現(xiàn)"無證轉(zhuǎn)讓"情形，一方面存在上述法律適用上的爭點;另一方面也因真正權(quán)利人的撲朔迷離易造成無權(quán)處分情形發(fā)生。故此類農(nóng)村房屋交易，需要對權(quán)屬狀況的審核、風(fēng)險評估慎之又慎。

5、作為農(nóng)村房產(chǎn)出賣人，給購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書是其房屋買賣合同中的一項主要義。

屬證為尾款支付條件的條款時，應(yīng)予以充分的風(fēng)險務(wù)，如不能辦理農(nóng)村房產(chǎn)權(quán)屬證明，即使已為交付，亦不能視為已履行合同主要義務(wù)，仍應(yīng)依法承擔(dān)合同無效或根本違約的法律責(zé)任。

通過小編為大家整理的內(nèi)容可以看出農(nóng)村無證房屋買賣合同說到底也屬于無證房屋買賣合同的一種，它雖然是有效的，但是也伴隨這更多的風(fēng)險。所有無證房屋買賣的風(fēng)險也就是農(nóng)村無證房屋買賣的風(fēng)險。如果遇到這種情況的朋友，一定要根據(jù)以上內(nèi)容仔細評估細節(jié)，避免自身經(jīng)濟財產(chǎn)受到損失。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸新鄉(xiāng)律師。

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