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如今很多人都沒(méi)房子都是通過(guò)按揭貸款的方式進(jìn)行的，同時(shí)具體約定的按揭期限也比較久。但在尚未還清房貸之前，可能因?yàn)橐恍┰蛴窒雽⒎孔淤u(mài)出。那么此時(shí)沒(méi)還清貸款的房子可以賣(mài)嗎？詳細(xì)內(nèi)容我們一起在下文中進(jìn)行了解。

一、沒(méi)還清貸款的房子可以賣(mài)嗎

首先，未還清貸款的二手房在實(shí)際操作中是可以買(mǎi)賣(mài)的，但要在前期做好相應(yīng)的工作。而具體的操作方向和步驟則應(yīng)根據(jù)該房產(chǎn)的具體情況和房主的具體要求而定。

其次，二手房產(chǎn)在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會(huì)使房產(chǎn)交易更加迅速，也會(huì)使購(gòu)買(mǎi)方多一份放心。

二、沒(méi)還清貸款的房子怎么賣(mài)

買(mǎi)賣(mài)未還清貸款房產(chǎn)的具體操作：

(一)轉(zhuǎn)按揭：

最簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買(mǎi)賣(mài)中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

(二)用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款：

這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

(三)利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款：

如果賣(mài)方想在賣(mài)出房產(chǎn)之前將貸款還清或買(mǎi)方雖然看好但不愿意購(gòu)買(mǎi)貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

三、尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割

對(duì)于尚未付清全部房?jī)r(jià)款的按揭房屋，在離婚訴訟中能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，理論上存在兩種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人在付清全部房?jī)r(jià)款之前，對(duì)按揭房屋還未取得所有權(quán)，既然沒(méi)有所有權(quán)，就不宜對(duì)按揭房屋的權(quán)屬進(jìn)行分割，可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》的相關(guān)意見(jiàn)就持這種觀點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記，就已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商那里取得了所有權(quán)，陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息，而不是房?jī)r(jià)款，既然取得所有權(quán)，理當(dāng)可以分割。

在金融實(shí)踐中，按揭指購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的購(gòu)房人所有的房屋抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價(jià)并優(yōu)先受償，其中，并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以，按揭人對(duì)于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán)，離婚時(shí)可以進(jìn)行分割。

因此，在離婚訴訟中，對(duì)于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購(gòu)房，其與銀行之間形成的是以所購(gòu)房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個(gè)人債務(wù)，離婚時(shí)應(yīng)由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償)，不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。

對(duì)于沒(méi)還清貸款的房子，其實(shí)也是允許再次買(mǎi)賣(mài)的。只不過(guò)此時(shí)有條件的限制，這也是出于保護(hù)債權(quán)人的利益考慮。此時(shí)要么由貸款人及時(shí)的提前還清剩余貸款，不然購(gòu)買(mǎi)者也是可以幫助貸款人還款的，之后才能進(jìn)行按揭房的買(mǎi)賣(mài)。但小編不建議通過(guò)這樣的方式來(lái)賣(mài)房，畢竟期間容易產(chǎn)生較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講是很不利的。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢(xún)律霸周口律師。

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