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如果想要開發(fā)房地產(chǎn)，那么就必須要辦理五證，而且這五證的辦理也不是隨隨便便地就可以辦理，它們也是有固定的順序的，它們的辦理流程也是有具體的規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)五證辦理流程是怎樣的呢？接下來就來為大家具體地介紹一下。

房地產(chǎn)開發(fā)五證辦理順序

一 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證

1、選址意見書(審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃)

程序：

(1)企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，報(bào)規(guī)劃局用地處

(2)用地處轉(zhuǎn)總工室審查

(3)報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)

(4)領(lǐng)取選址意見書

2、規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局審批下發(fā))

(1)企業(yè)持定位圖、選址意見書、用地申請(qǐng)到用地處審查

(2)主管局長、主管局市長批準(zhǔn)

(3)打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證

4、國有土地使用證(由土地局審批下發(fā))

(1)建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書到土地局土地利用處

(2)土地評(píng)估

(3)土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國有土地使用證

二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1、市消防支隊(duì)蓋章

(1) 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批

(2) 核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章

2、人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù)

3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模

建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(由房管局規(guī)劃處下發(fā))

(1)建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表(消防蓋章)、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長、局長簽字

(3)打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單

5、放線報(bào)告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。

三、建設(shè)工程施工許可證(由建委審批下發(fā))

1、報(bào)建

提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2、現(xiàn)場(chǎng)勘察(3個(gè)工作日)

3、組織招標(biāo)

4、抗震審查

5、施工合同審查

6、交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書、中標(biāo)通知書、交費(fèi)發(fā)票

四、商品房預(yù)售許可證(由市房管局預(yù)售科下發(fā))

五、五證的申請(qǐng)順序和作用范圍

“五證”

包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》(《商品房預(yù)售許可證》)

項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請(qǐng)可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當(dāng)然，您在購房的過程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷售范圍內(nèi)。

注意識(shí)別開發(fā)商擁有的‘五證’

“五證”，尤其是《商品房預(yù)售許可證》判斷開發(fā)商是否擁有合法經(jīng)營權(quán)的文件依據(jù)。在購房過程中，您應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別其中的真?zhèn)巍?/p>

根據(jù)《城市商品房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)商辦理《商品房預(yù)售許可證》前，必須已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但是，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應(yīng)該認(rèn)真識(shí)別開發(fā)商向您出示的《商品房預(yù)售許可證》中規(guī)定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。

開發(fā)商五證不全，就一定不值得信賴么?

在北京房產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商為了方便資本運(yùn)營，在未辦理完全的‘五證’之前就啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產(chǎn)公司也這樣作。

在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發(fā)商的資信情況。您可以參考其曾經(jīng)開發(fā)并已經(jīng)交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目在目前的狀況，也可以根據(jù)您所選擇的項(xiàng)目的工程進(jìn)度和房地局出示的相關(guān)證明來判斷開發(fā)商的資信情況。

這樣，您就可以在項(xiàng)目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時(shí)候，作出比較穩(wěn)妥的選擇。

所以，開發(fā)商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，您應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，市場(chǎng)聲譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量等等素質(zhì)因素，作出自己的判斷。

六、購房者要謹(jǐn)防開發(fā)商的哪些不合法行為

一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產(chǎn)開發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地

使用權(quán)的情況下，開發(fā)和預(yù)售房屋。雖然這并非是純粹有意識(shí)的欺騙行為，但是如果在開發(fā)和建設(shè)過程中，由于他們行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的缺乏，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈等被動(dòng)局面，會(huì)影響樓房的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)成為‘爛尾房’。出現(xiàn)這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費(fèi)者。

所以，購房者在與房地產(chǎn)商打交道的時(shí)候，一定認(rèn)真審查房地產(chǎn)商的‘五證’，尤其是《商品房預(yù)售許可證》。若開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售許可證》中的規(guī)定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應(yīng)該視不同的情況作出判斷。如果對(duì)方是一家資本雄厚，有多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)并且聲譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項(xiàng)目小企業(yè)，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。

另外，購房消費(fèi)者還要認(rèn)真考察開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍。因?yàn)橛行┓康禺a(chǎn)開發(fā)商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和設(shè)施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》界定的范圍，展示此項(xiàng)目中并不存在的其他物業(yè)設(shè)施，使此物業(yè)看起來非常完善，而實(shí)際上他們能兌現(xiàn)的只是許可證界定范圍內(nèi)的建筑設(shè)施。所以考察開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍，可以幫您識(shí)破一些開發(fā)商虛假的廣告宣傳行為。

以上不僅介紹了房地產(chǎn)開發(fā)五證辦理流程順序，還介紹了五證的范圍以及作用，現(xiàn)在的市場(chǎng)上也有很多還沒辦理五證就開始開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)商，但是也并不是都不值得信賴，所以我們要擦亮眼睛，否則最后吃虧的還是自己。希望以上內(nèi)容對(duì)大家能有所幫助。

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