在發(fā)展城市現(xiàn)代化進(jìn)程的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)本城區(qū)的一些舊房危房政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策及時(shí)的進(jìn)行改造的。所以政府在拆遷改造這些危房的時(shí)候，肯定要給被拆遷人予以回遷安置房進(jìn)行安置的，如今市場(chǎng)當(dāng)中的回遷安置房買(mǎi)賣其實(shí)也比較熱門(mén)。但是下面小編要介紹的內(nèi)容主要是，回遷安置房一房二賣的法律依據(jù)是什么?

回遷安置房一房二賣的法律依據(jù)是什么?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?/p>

一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱房屋的二重買(mǎi)賣。

對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買(mǎi)受人享有的是房屋買(mǎi)賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買(mǎi)賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2、出賣人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物。 　關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

3、兩次買(mǎi)賣均未完成過(guò)戶登記的處理。

在兩次買(mǎi)賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買(mǎi)賣的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益?；谙群筚I(mǎi)賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。

房屋買(mǎi)賣合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

首先從法律的角度上來(lái)說(shuō)，回遷安置房一房二賣的這種做法也并不一定就會(huì)直接導(dǎo)致簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，法律當(dāng)中對(duì)于一房二賣所引起的糾紛是有著明確的法律依據(jù)的，根據(jù)房屋原來(lái)的所有者跟兩個(gè)不同的受買(mǎi)人簽訂合同的先后時(shí)間和房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的這，來(lái)處理的，不過(guò)一房二賣的糾紛確實(shí)會(huì)讓買(mǎi)房者都受到很大的損失，因此我們?cè)谫I(mǎi)房之前一定要調(diào)查清楚了。

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