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對于房屋買賣，約束房屋出賣人遷出戶口是困擾房屋買受人比較多的問題，基于此，在房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，條款的約定一定要具有可操作性，同時(shí)違約責(zé)任也一定要明確，這是保障買受人購房權(quán)益的重要因素。那么，房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議戶口遷出如何簽訂保障買受人的合法權(quán)益?小編在下文中有介紹。

房屋買受人如何簽訂戶口遷出條款保障其權(quán)益

(一)房屋買賣交易當(dāng)中有關(guān)戶籍遷出問題的常見問題及常見條款。

1、極少部分不負(fù)責(zé)任的房產(chǎn)中介及疏忽大意的房屋買受人在房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中未就賣家戶口遷出問題進(jìn)行約定，這在若干年以前比較普遍，最近幾年隨著房屋買賣市場的日益規(guī)范化及房屋買受人要求出賣人將戶籍遷出意識的提高，二手房買賣合同補(bǔ)充條款中一般均會有所規(guī)定，甚至在明知所購房屋沒有戶籍的情形下，買家也會要求賣家不得遷入戶籍或若遷入戶籍得承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2、以經(jīng)濟(jì)賠償金形式要求賣家戶口遷出。

在補(bǔ)充條款中約定：“房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前將該房屋內(nèi)的戶口遷出，如逾期未遷出，則出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人賠償經(jīng)濟(jì)損失”。這種戶口遷出約定條款在目前的房產(chǎn)交易市場中還存有一定比例，這種方式隱患頗多，因?yàn)槌鲑u人不按時(shí)遷出戶口給買受人造成的經(jīng)濟(jì)損失如何量化是個(gè)問題，出賣人未遷出戶籍直接造成的結(jié)果，要么是買家的戶籍無法遷入，而大多情況下買家可以另外立戶，順利將戶籍遷入;要么因賣家戶籍未能遷出，影響買家對房屋的再次出售，而正常情況下買家在賣家戶籍未及時(shí)遷出、短時(shí)間內(nèi)出售房屋的情況不大可能發(fā)生，也因此無法量化自己的實(shí)際損失，特別是因戶籍未遷出直接導(dǎo)致的損失更是難以舉證，若起訴至法院，買家的這一訴訟請求會因買家的舉證不能而承擔(dān)不利后果，實(shí)質(zhì)上，此類戶籍遷出條款形同虛設(shè)，這一點(diǎn)，希望廣大房屋買受人引起重視。

3、以違約金形式要求賣家戶口遷出。

這一條款在目前房產(chǎn)交易市場中最為常見，比如在補(bǔ)充協(xié)議中約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前將該房屋內(nèi)的戶口遷出，如逾期未遷出，則每逾期一日，出賣人按每日多少元或以總房款的萬分之幾向買受人支付違約金，直至戶口遷出時(shí)止。這種約定方式有一定威懾性和可操作性，可在一定程度上達(dá)到向賣方主張違約金來給其施加壓力，迫使其遷出戶口的目的，但隱患猶存，一是賣方將房屋已出售并取得了全部房款，可能會玩失蹤、杳無音訊，買方索賠將會非常困難，二是違約金的數(shù)額約定可能過高，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，違約金約定過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院降低，因此，賣方應(yīng)訴時(shí)會要求或法院會主動降低違約金數(shù)額或比例，以致買受人的這一訴求不會得到法院全部支持。

4、以扣留購房尾款的形式要求賣家戶口遷出。

比如在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前將該房屋內(nèi)的戶口遷出，如未按時(shí)遷出，買受人可將購房尾款暫扣，直至戶口遷出時(shí)止。該條款約定的戶口遷出最后時(shí)間可與合同約定的買受人支付最后一期房款的時(shí)間一致。這一條款的約定相比前面所述條款，應(yīng)該更具威懾性和可操作性，將購房尾款暫扣至賣家戶口遷出時(shí)止，這對賣方有壓力，但有個(gè)前提不可少，即此類條款的約定，一定得征得房屋出賣方的同意，而在房屋交易當(dāng)中，有些出賣人往往基于買受人這一條款的提出，特別是在賣方市場房產(chǎn)行情看漲的時(shí)期，往往會拒絕買受人的這一要求，導(dǎo)致房屋買賣交易陷入僵局，直至交易失敗。因此，此條款的簽訂因視不同的賣家采取一定的房屋購買策略，以達(dá)到此類條款的簽訂。當(dāng)然，有些出賣人特別是一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好或迫于出手房屋的出賣人往往不會很在乎買家將購房尾款扣留，這樣也會導(dǎo)致出賣方若干年都不將戶口遷出，甚至一直空掛于此，買家主張損失比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

5、以扣留購房尾款并追究賣家違約金的形式要求賣家戶口遷出。

采用這一形式可最大程度保障買受人的購房權(quán)益。買賣雙方經(jīng)友好協(xié)商，可在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前將該房屋內(nèi)的戶口遷出，如未按時(shí)遷出，則買受人可將房款尾款暫扣，直至戶口遷出時(shí)止。如出賣人逾期XX日仍未將戶口遷出，則出賣人放棄要求買受人支付購房尾款的權(quán)利。同時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)自協(xié)議約定戶籍應(yīng)當(dāng)遷出之次日起，按每日XXX元或總房價(jià)的萬分之幾向買受方支付違約金，直至戶口遷出之日止。如買受人根據(jù)本條款將購房尾款暫扣或沒收，出賣人仍應(yīng)當(dāng)按《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之約定將該房屋交付給買受人，不得以買受人暫扣或未支付購房尾款為由拒交房屋。 ”這樣約定下來，若出賣人戶口逾期不遷，買受人可暫扣購房尾款，待戶口未遷出逾期一定時(shí)間，買受人不僅不用支付購房尾款，還可以按戶口未遷出的逾期天數(shù)向出賣方主張違約金。

(二)房屋出賣人戶口未遷出給買受人留下的疑問及隱患

一宗房屋買賣交易結(jié)束后，出賣方無論基于何種原因何種理由，只要其戶口未遷出，給買受人務(wù)必帶來疑慮與不安。自己享有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋卻仍然留有非親非故之人戶口，換做任何人都難以接受，因此，買受人的疑問油然而生：

1、賣家戶口未遷出是否會影響到房屋的拆遷補(bǔ)償安置待遇。

答案是不會影響的，產(chǎn)權(quán)房屋交易成功后，賣家僅是房屋的歷史登記產(chǎn)權(quán)人，戶口也就成了空掛戶口，原出賣人不僅不享有房屋產(chǎn)權(quán)，也不能主張任何拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益。

2、賣家戶口未遷出是否會影響到自己戶口的遷入。

答案是可能會影響。因此，有的地方需要出賣人的戶口遷出后，買受人的戶口才能遷入。有的地方可以同時(shí)存在兩本或多本戶口簿，此種情形買受人戶口是可以遷入的。具體以當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶓艏芾聿块T的回復(fù)為準(zhǔn)。

3、賣家戶口未遷出是否會影響將來出售房屋。

答案是肯定會有所影響。有空掛戶口無法遷出，當(dāng)房屋需要再次出售時(shí)肯定會影響新的房屋購買人的購買愿意，進(jìn)而影響到房屋的出售價(jià)格，這一點(diǎn)是不容置疑的。

關(guān)于房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議戶口遷出如何簽訂保障買受人的合法權(quán)益相關(guān)內(nèi)容的介紹，對于房屋不動產(chǎn)交易中，講究的是誠信，當(dāng)然有交易就會有風(fēng)險(xiǎn)，所以買家一定要具有購房防范意識，不能因一時(shí)大意，造成對自己有損權(quán)益的事情。如果認(rèn)為有必要咨詢律師，你也可以找相關(guān)的律師尋求幫助。

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