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大家都知道，城市房價高居不下，近幾年來一直處于增長階段，買房成了一部分人的夢想，甚至有的人一輩子都在為房而努力。在農(nóng)村地區(qū)師傅也這樣呢？答案當然是確定無疑的。農(nóng)村房屋買賣如今也澄上升趨勢。今天我們就來講講農(nóng)村房屋買賣所有權的問題。

目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農(nóng)民的房屋所有權，只是在一些行政規(guī)章中對農(nóng)村房屋問題作了規(guī)定。如國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

還如2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(以下稱《意見》)規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴格的禁止農(nóng)村房屋買賣，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)民喪失了再申請宅基地的權利。同時，《物權法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。

因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國務院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農(nóng)村房屋買賣。

在司法實踐中，法官對于農(nóng)村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。

目前，涉及到農(nóng)民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權的問題。

與此同時，散落在上述幾部法中關于農(nóng)村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”的情況下，農(nóng)民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。

文章向我們詳細的解釋了農(nóng)村房屋買賣所有權的問題。城市房屋規(guī)劃買賣已經(jīng)有一套成熟的系統(tǒng)法規(guī)，但是對于農(nóng)村地區(qū)來說到現(xiàn)在為止還有相應的法律法規(guī)來規(guī)范農(nóng)民房屋所有權的問題，只是在一些行規(guī)當中規(guī)定了一些，由于現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣系統(tǒng)法規(guī)還不完善。在農(nóng)村房屋規(guī)劃還有待提高。

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