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買(mǎi)方雖然還沒(méi)有取得產(chǎn)證而不能享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，而對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是合同法上規(guī)定的權(quán)利，也并不違反法律，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不能影響合同的效力。但同時(shí)，我們要知道，期房的轉(zhuǎn)讓是有風(fēng)險(xiǎn)的。那么，轉(zhuǎn)讓期房的風(fēng)險(xiǎn)包括哪些？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、轉(zhuǎn)讓期房的風(fēng)險(xiǎn)包括哪些

作為簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同的買(mǎi)方，雖然不用擔(dān)心合同效力問(wèn)題，但還必須看到不予辦理預(yù)告登記手續(xù)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：

1、一房二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于下家與上家只簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，又不能象普通期房預(yù)售那樣通過(guò)合同網(wǎng)上備案和預(yù)告登記，因此下家難以阻止上家一房二賣(mài)，在這樣的情況下，只有一方會(huì)最后取得房屋產(chǎn)權(quán)，而另一方只能向上家索賠。

2、合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。

也有這樣的做法：下家支付一筆差價(jià)補(bǔ)償款給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同，再由下家與開(kāi)發(fā)商直接簽訂預(yù)售合同，這樣就由下家直接和開(kāi)發(fā)商建立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，這樣下家可以少交稅。但是，上家與開(kāi)發(fā)商的合同解除后，開(kāi)發(fā)商可以將房屋另行售與他人而不用承擔(dān)任何責(zé)任。尤其在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，下家要防止開(kāi)發(fā)商另售他人。

3、交易中心拒絕備案的風(fēng)險(xiǎn)。

下家支付一筆差價(jià)給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預(yù)售合同網(wǎng)上備案的撤銷(xiāo)手續(xù)，但交易中心對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如果認(rèn)定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷(xiāo)售的行為，那有交易中心可能會(huì)拒絕撤銷(xiāo)合同，或者即使撤銷(xiāo)了原來(lái)的合同，等下家與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同時(shí)，交易中心再以“交易異?！睘橛删芙^備案及辦理預(yù)告登記手續(xù)。

4、逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。

如果還未交房，那么在上家與下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中很可能不能確定交房時(shí)間，何時(shí)能交房取決于工程進(jìn)度。當(dāng)然，盡管下家與開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開(kāi)發(fā)商與上家簽訂的預(yù)售合同追究開(kāi)發(fā)商的逾期交房的違約責(zé)任。不過(guò)，這必須有兩個(gè)前提：一是上家已向開(kāi)發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開(kāi)發(fā)商。

5、逾期辦證的風(fēng)險(xiǎn)。

由于下家僅取得預(yù)售合同的債權(quán)，而房屋的預(yù)告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證收要先將上家預(yù)售合同和預(yù)告登記撤銷(xiāo)，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過(guò)戶(hù)給下家。如前所述，這樣會(huì)產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問(wèn)題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)證就會(huì)拖延。開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會(huì)導(dǎo)致上家的小產(chǎn)證延期，同樣造成下家的產(chǎn)證延期。

二、轉(zhuǎn)讓期房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)

正常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先辦出大產(chǎn)證，再辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑買(mǎi)賣(mài)合同等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說(shuō)，要有二次過(guò)戶(hù)交易手續(xù)，其中契稅要征二次(上家和下家各一次)，營(yíng)業(yè)稅征一次(上家交納)，這樣一來(lái)，在期房轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)稅收如何約定將會(huì)非常重要。如果約定不明，將來(lái)肯定產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔(dān)，那下家的成本肯定會(huì)增加，因此下家在簽約時(shí)要考慮到辦證周期較長(zhǎng)，稅收政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)將較大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手期房要交的稅費(fèi)比現(xiàn)房要多。

在實(shí)踐中，期房的轉(zhuǎn)讓雖然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但只要我們做好相應(yīng)的防范措施，也是能降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率的。如果您不知道該如何采取防范措施，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您提供最有效的幫助。

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