怎樣來提前規(guī)避風險，防范不同類型的“風險房”呢

首先看決定購買的房屋是否是《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定的，不可以轉讓的房屋。下列房地產(chǎn)不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

目前二手房買賣交易的過程當中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面，有些什么樣的特點?

首先關于合同問題，因為我們在建立一個契約型的社會，合同是我們維權最主要的依據(jù)。但實際上現(xiàn)在格式合同的規(guī)定比較粗淺，或者都有利于商家。因為它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊約定，消費者的成本會很高，首先，他答不答應，特別是在房價高起的階段。另外，每個人談判的能力不一樣，怎樣細化這個條款能最大程度地保護自己的權利，這非常重要。

目前來講，格式化合同的問題太多，如上述介紹的三個案例，我相信其合同的約定書都有不清晰的地方，如果很清晰，消費者維權就不會遭遇那么多障礙。如果在合同里，比如學區(qū)住房的問題，當時是不是雙方約定這就是學區(qū)住房，如果不是，應該承擔什么樣的責任。格式化合同是商家制定的，但是相關主管部門會出臺示范的文本。

那么，二手房買賣應該注意些什么呢?

付款方式要明確：買賣合同應對付款流程及交易中各項事項作出明確、具體約定，比如履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明，或付款時間與過戶時間等的先后順序不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

戶口條款如果房東在出售房屋前有戶口無法遷出，將可能影響購買方的權利。銷售員劉女士說，戶口條款一定要確定最遲的遷出時間和違約責任，如果只約定了遷出時間，而沒有違約責任，則房東不遷戶口是無法通過訴訟來解決的。

產(chǎn)權狀況協(xié)議或買賣合同簽訂前，應到房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權狀況調查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止轉讓情形。如果事先未引起重視，到辦理產(chǎn)權過戶時才發(fā)現(xiàn)房屋不能轉讓，則可能給購房人造成很大的損失。房屋類型定金協(xié)議簽訂前應查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權證，并根據(jù)產(chǎn)權證等記載確定房屋類型。避免實際交易時才發(fā)現(xiàn)由于尚未取得產(chǎn)權證而不具備交易條件，或所購房屋類型不符合購房人需要而造成損失。例如，需要的是非居住用房，則應購買商業(yè)用房，因為商業(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照。若購買住宅，購房人將無法實現(xiàn)預期用途。

合同簽訂人另外，要根據(jù)產(chǎn)權證確定產(chǎn)權人，若部分產(chǎn)權人或由非產(chǎn)權人簽訂合同，應要求其提供未到場產(chǎn)權人出具的委托書。否則若未到場產(chǎn)權人以合同簽訂人未取得委托主張合同未成立，購房人僅能向合同簽訂人追究締約過失責任，即由于合同未成立造成的直接損失，且舉證責任在購房人。

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