在購買商品房的時候是與開發(fā)商打交道，而此時就需要購房者能夠小心注意，以免落入開發(fā)商的陷阱之中，給自身利益造成損害。而對于購房的流程也是有嚴(yán)格要求的，那到底購買商品房的操作流程是什么呢？請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、購買商品房的操作流程是什么

第一步：和發(fā)展商簽訂認(rèn)購書

認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：

1、發(fā)展商、銷售方及認(rèn)購書的基本情況；

2、所認(rèn)購房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產(chǎn)的總價);

3、訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款)；

4、付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶等；

5、簽訂正式條約的時間(一般為認(rèn)購后的一周以內(nèi))。

第二步：與發(fā)展商簽訂購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待啦，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

第三步：辦理預(yù)售登記

簽完購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)(如是外銷房，則應(yīng)到市國土資源和房屋管理局市場處辦理)。預(yù)售登記對保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購房合同生效。

二、過戶和收房流程

第一步：辦理立契過戶手續(xù)

契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對于期房而論的；買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

立契過戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理，辦理過戶手續(xù)時，買房人應(yīng)攜帶購房合同正本、結(jié)算單、身份證、個人名章等，這些手續(xù)都應(yīng)該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地,那么則必須在當(dāng)?shù)氐墓C處作公證,把公證書帶回來;如果購房者正在國外,還應(yīng)加蓋我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^的公章。

第二步：辦理入住

在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結(jié)算；發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對公約仔細(xì)研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并交付相關(guān)的管理費(fèi)。

實踐中，購買商品房的操作流程與之后驗收房屋、辦理房屋過戶的流程是不太一樣的，因此購房者不能簡單的認(rèn)為購買了商品房之后就算完了，之后還會涉及到驗房、過戶的問題，只有實際辦理了房產(chǎn)過戶之后，那才算交易結(jié)束，而購房者也才能取得房屋的所有權(quán)。

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