經(jīng)常會有人分不清楚買賣預告登記與買賣合同備案登記兩者之間的差別，房屋買賣預告是房屋的產(chǎn)權(quán)持有人在一定的基礎上將自己的房屋出賣的消息先散播，但當遇到房屋合同的糾紛時就會變得非常麻煩了。所以，今天小編來給大家簡單的講講關(guān)于房屋買賣預告登記的相關(guān)的一些知識，讓大家先知道這類型的本質(zhì)。

一、房屋買賣預告登記的定義

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?/p>

所謂預告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

二、特點

預告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

三、觀點

第一種觀點認為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全手段，甚有爭論。預告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。

第二種觀點認為：預告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準物權(quán)。

第三種觀點認為：預告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國法律規(guī)定來看，預告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。因此，預告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過預告登記的不動產(chǎn)，債權(quán)人對不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)可以對抗第三人。

四、意義

為建立完善的不動產(chǎn)登記制度，全面保護不動產(chǎn)物權(quán)變動的當事人合法權(quán)益，有必要創(chuàng)設預告登記制度。?

首先，創(chuàng)設預告登記制度是我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要。自我國實行改革開放以來，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動產(chǎn)權(quán)利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。作為不動產(chǎn)登記制度之一的預告登記，具有服務不動產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設預告登記制度有利于保障請求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護交易中的第三人，有利于我國不動產(chǎn)市場健康的有序發(fā)展。

其次，創(chuàng)設預告登記制度是現(xiàn)實生活的迫切需要。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據(jù)與預售人訂立的預售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國不動產(chǎn)市場有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場經(jīng)濟中的缺失，使得在現(xiàn)實生活中（尤其是在商品房預售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實信用強行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房兩賣（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟上的強者，而相對人常常是弱者，購房人無法防止預售人將房屋以更高的價格出賣給他人，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護。但是，通過預告登記制度，購房人將其請求權(quán)納入預告登記，使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋?？梢哉f，創(chuàng)設預告登記制度有利于對經(jīng)濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值趨向。

再次，創(chuàng)設預告登記制度是健全我國不動產(chǎn)登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標的物交付時起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)變動屬法律另有規(guī)定的情形，我國一些法律僅就不動產(chǎn)物權(quán)變動粗略地規(guī)定了應當?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，但并未建立健全的不動產(chǎn)登記制度。在國外，大多數(shù)國家規(guī)定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動產(chǎn)登記制度。我國未來民事立法應當借鑒國外立法經(jīng)驗，創(chuàng)設預告登記制度，以架構(gòu)完備的不動產(chǎn)登記制度。

最后，創(chuàng)設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要?；陬A告登記的重要作用，我國一些地方立法已經(jīng)對預告登記制度進行了有益的嘗試。例如，2002年實施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對預告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設了臨時登記、預告登記及異議登記等。我們認為，當?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗并發(fā)展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經(jīng)驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經(jīng)驗，創(chuàng)設預告登記制度，并對其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。

以上就是和 房屋買賣預告登記 相關(guān)的一些知識，可看出來， 房屋買賣預告登記 是為了不動產(chǎn)登記制度的完善而建立的，在這前提下，是不動產(chǎn)具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。那么，有其他問題的話，可咨詢我們365的律師們。

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