購(gòu)房的時(shí)候一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先與購(gòu)房者簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，其實(shí)也就是確定購(gòu)房者看中了該套商品房，而開(kāi)發(fā)商在收到了購(gòu)房定金的情況下，也會(huì)為給購(gòu)房者保留該商品房，給予其一定時(shí)間籌措剩余房款。那這個(gè)臨時(shí)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力呢?請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解吧。

一、臨時(shí)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力

在正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，買(mǎi)方一般先與發(fā)展商簽訂購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。

《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同前，又訂立《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等對(duì)雙方均有約束力?！笨梢?jiàn)，臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響你的利益。

二、簽署購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)要注意什么

要對(duì)開(kāi)發(fā)商有個(gè)基本了解，做到“一看、二問(wèn)、三查”。

1、“一看”是看發(fā)展商的有關(guān)證件及資料，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等?！岸?wèn)”是在看的過(guò)程中，可以對(duì)自己不甚清楚或有疑問(wèn)的地方及時(shí)向發(fā)展商、代理商的銷(xiāo)售人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。

2、還應(yīng)當(dāng)多問(wèn)問(wèn)同一樓盤(pán)的其他業(yè)主，包括不同時(shí)間購(gòu)房的業(yè)主，以期核對(duì)別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對(duì)某些購(gòu)房所涉及的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題或法律問(wèn)題不能肯定時(shí)，還可向律師等專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)。

3、“三查”是盡可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤(pán)的相關(guān)信息，包括發(fā)展商經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、資金狀況、商業(yè)信譽(yù)、以往售樓糾紛情況等。 要細(xì)審《認(rèn)購(gòu)書(shū)》條款?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》中至少應(yīng)對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定，否則《認(rèn)購(gòu)書(shū)》沒(méi)有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)際上，只要《認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒(méi)有沖突的情況下，他可以做主合同的補(bǔ)充。

如小王買(mǎi)房時(shí)與發(fā)展商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定收樓以商場(chǎng)首層銷(xiāo)售圖紙為準(zhǔn)，如不符合上述的情況，則退回所付房款。隨后他與發(fā)展商簽訂了《商品房預(yù)售合同》并一次性支付房款。發(fā)展商通知收樓后，小王發(fā)現(xiàn)首層實(shí)際情況與《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定圖紙不符，但發(fā)展商說(shuō)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅是雙方就買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的意向，在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效。發(fā)展商的說(shuō)法是不對(duì)的，小王與發(fā)展商所簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是有效的。依據(jù)我國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方自愿簽訂的，內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的規(guī)定，是有效的合同。雖然雙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，又重新簽訂《商品房預(yù)售合同》，但《認(rèn)購(gòu)書(shū)》與《商品房預(yù)售合同》并沒(méi)有沖突，而且雙方并沒(méi)有確認(rèn)終止所簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，故此《認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)作為雙方買(mǎi)賣(mài)合同的一部分。發(fā)展商違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，沒(méi)有按出售房屋圖紙所標(biāo)明的狀況交付房屋給小王，即構(gòu)成違約，小王最后向法院起訴。法院判決發(fā)展商退回小王已支付的房款和利息。

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)都是臨時(shí)的，不過(guò)從法律角度來(lái)看其實(shí)并沒(méi)有要求必須要簽訂這樣的認(rèn)購(gòu)書(shū)，因此當(dāng)事人協(xié)商一致的話，其實(shí)也是可以不用簽訂的。而從《合同法》中的規(guī)定來(lái)看，簽訂臨時(shí)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的需要在規(guī)定下進(jìn)行操作，這樣才能保證該認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的。

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