一、房齡與貸款

首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。而買二手房最終能貸多少款，是由評(píng)估值決定的。

評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中有一項(xiàng)就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)的縮短，這樣會(huì)影響對(duì)房屋的評(píng)估。

土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。

而如果房齡超過30年，那就只有個(gè)別銀行能貸款給你了。

其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。

一般來講，二手房的貸款年限要看三個(gè)因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的最高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取最短的。

二手房的話，商貸年限為50年減去房齡(各銀行有差異);磚混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為47-房齡;鋼混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為57-房齡。

二、房齡與升值

房齡影響升值空間。

一是因?yàn)榉魁g大的房屋一般位于市區(qū)較好的地段，房屋周邊配套十分完善，價(jià)格也接近峰值，幾乎很難找到新的配套規(guī)劃刺激它迅速升值了(教育地產(chǎn)另當(dāng)別論)。

二是隨著時(shí)間的推移，房屋本身會(huì)出現(xiàn)越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會(huì)影響房屋的價(jià)值。

三是因?yàn)榉魁g大的房屋出手困難，轉(zhuǎn)手困難的話對(duì)于投資也是很不利的。

四是房齡大的樓所在的小區(qū)相對(duì)老舊，綠化率較低，這也會(huì)影響老小區(qū)未來的升值。

三、房齡與成本

房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。

同時(shí)，房齡太大的話，房屋維修費(fèi)用相應(yīng)增加，物業(yè)的維護(hù)成本也會(huì)大增。房子太老，管道老舊，很容易發(fā)生上下水不通的問題。

四、房齡與土地

目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說明其土地使用年限就相應(yīng)縮短了，甚至很快就到期了。

關(guān)于土地使用權(quán)到期后，是自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期還是繼續(xù)承擔(dān)土地使用費(fèi)，目前還沒有定論。

綜上所述，買二手房不應(yīng)該忽視房齡，特別是要貸款買房的朋友，尤其要注意房齡問題，大部分銀行都不會(huì)貸款給房齡超過30年的房子。