開發(fā)商逾期交房即開發(fā)商沒有按照房屋買賣合同中的約定日期來交付房屋，但在某些情況下，開發(fā)商不會構(gòu)成逾期交房。具體在實踐中應(yīng)怎樣認(rèn)定開發(fā)商逾期交房呢?開發(fā)商構(gòu)成逾期交房就要承擔(dān)違約責(zé)任，而購房者在簽購房合同時應(yīng)如何約定逾期交房的違約責(zé)任，現(xiàn)在就讓律霸小編為你詳細(xì)解答這兩個問題吧。

一、怎樣認(rèn)定開發(fā)商逾期交房

關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：

(1)因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。

(2)不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。

(3)因沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。

(4)出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。

(5)在交付房屋時，房屋沒有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。

(6)購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。

(7)合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

二、如何約定逾期交房的違約責(zé)任

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：

(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo);否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;

(2)賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

開發(fā)商逾期交房勢必會影響購房者的買房心情，也是對購房者合法權(quán)益的損害。而為了防范開發(fā)商逾期交房，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同時一定要仔細(xì)約定逾期交房的違約責(zé)任條款，在出現(xiàn)逾期交房的情況時，嚴(yán)格按照合同的約定來要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商拒絕，那么購房者可以收集好相關(guān)的證據(jù)資料起訴開發(fā)商。

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