在開發(fā)商有逾期交房的情況下，開發(fā)商為了逃避自己的責(zé)任，此時(shí)可能會(huì)說因?yàn)槌霈F(xiàn)了不可抗力，才會(huì)導(dǎo)致逾期交房的。但其實(shí)從法律角度來看的話，不可抗力確實(shí)是承擔(dān)逾期交房責(zé)任的阻卻事由，但這里的逾期交房不可抗力是指什么呢?下文中律霸小編就這個(gè)問題為你做詳細(xì)解答。

一、逾期交房不可抗力是指什么

1、異常自然現(xiàn)象。開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定。

2、拆遷不暢等社會(huì)事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無法控制，但對(duì)于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任。

3、政府行為。實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等;又如政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯(cuò)做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

4、建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過錯(cuò)或過失行為來抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任。

如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

二、逾期交房違約金是多少

對(duì)于違約責(zé)任的計(jì)算方式，從《合同》第五條約定內(nèi)容看，可以存在兩種解釋，既可以理解為“逾期交房90日內(nèi)的違約金按照銀行同期貸款利率計(jì)算，超過90日的違約金按日萬分之零點(diǎn)一計(jì)算”，也可以理解為“逾期超過了90日，全部按照日萬分之零點(diǎn)一計(jì)算”。被告即采取了第二種理解方式。但根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款的一方即被告的解釋，故對(duì)第一種解釋予以認(rèn)定。

通過上文的介紹，我們應(yīng)該知道一般逾期交房不可抗力包括了四方面的內(nèi)容，即異常自然現(xiàn)象、社會(huì)事件、政府行為以及突發(fā)事件等等。而不可抗力也是法律中明確規(guī)定的阻卻事由，要是因此導(dǎo)致開發(fā)商逾期交房的話，此時(shí)開發(fā)商是可以免除自己違約責(zé)任，建議這樣的情況下雙方最好協(xié)商處理。

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