一、買賣不破租賃房租費(fèi)交給誰?

買賣不破租賃租金一般是給新房東，因為實際上房屋所有人已經(jīng)變更，債權(quán)人也發(fā)生了變更。所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。

同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經(jīng)向當(dāng)時作為房屋所有權(quán)人的原房東交付了若干押金，就不再負(fù)有支付押金的義務(wù)，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。

根據(jù)“買賣不破租賃”原則，新房東負(fù)有向租客返還押金的義務(wù)，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關(guān)系的范疇，對新房東向房客返還押金義務(wù)并不產(chǎn)生影響。

二、如何適用買賣不破租賃?

買賣不破租賃原則的適用，應(yīng)具備兩個條件：原租賃合同合法有效，租期尚未屆滿;租賃物所有權(quán)的變動應(yīng)該在租賃期間。我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國《合同法》確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

綜上所述，我國法律規(guī)定了買賣不破租賃這個原則，房東在房屋租賃期限內(nèi)將其賣掉的話，等過戶后形成新的產(chǎn)權(quán)人，在這之后，租客應(yīng)該將房租費(fèi)用交給新房東。原來房東將押金轉(zhuǎn)移給新房東的話，作為新房東，應(yīng)該允許租賃合同繼續(xù)生效，并且不得要求租客重復(fù)繳納押金。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃