一、租房合同沒(méi)備案買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以適用嗎?

?未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買(mǎi)受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃生效條件

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實(shí)意思表示、主體錯(cuò)誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對(duì)抗買(mǎi)賣(mài);租賃合同存在無(wú)效情形，則自始無(wú)效，不得對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)等物權(quán);租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實(shí)際占有;

租賃合同如果進(jìn)行了登記備案，則承租人對(duì)租賃物的占有狀況無(wú)需證明。如果沒(méi)有登記備案，則要考察實(shí)際情況。審判實(shí)踐中，可區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：①不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)生效，登記的抵押權(quán)可對(duì)抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。②不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。③不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實(shí)際存在的，如承租人已經(jīng)實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

實(shí)踐中，應(yīng)由承租人對(duì)于“實(shí)際占有”的情況予以舉證，如承租人對(duì)房屋的實(shí)際居住、在承租房屋中開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無(wú)償使用，不影響實(shí)際占有的認(rèn)定。買(mǎi)受人是否知曉存在承租人也不影響是否實(shí)際占有的認(rèn)定。有的買(mǎi)受人實(shí)地考察房屋狀況時(shí)，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買(mǎi)受人以為房屋空置的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，這并不影響承租人實(shí)際占有的事實(shí)。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實(shí)際占有租賃物，不影響買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用。

(3)所有權(quán)變動(dòng)，且發(fā)生在租賃期間;

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中的“買(mǎi)賣(mài)”是一個(gè)代指，其所指的所有權(quán)變動(dòng)實(shí)際上涵蓋了買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動(dòng)須為確定有效，而不能是無(wú)效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)，雖然并非所有權(quán)人主動(dòng)追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

若所有權(quán)變動(dòng)時(shí)租賃合同已經(jīng)終止，則不涉及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。相關(guān)的問(wèn)題是，當(dāng)租賃合同期滿，出租人承租人未簽訂新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人也未提出異議的，是否認(rèn)為是租賃期內(nèi)?我國(guó)《合同法》第二百三十六條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。根據(jù)該法第二百三十二條規(guī)定，不定期租賃中，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)在合理的期限之前通知承租人。在不定期租賃期間，所有權(quán)變動(dòng)，是否仍然適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”?理論上可以，只是在這種情形下，買(mǎi)受人繼受的也是不定期的租賃關(guān)系，只需要給予一個(gè)合理的準(zhǔn)備期限，即可以解除租賃合同，所以承租人要求適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”意義不大。

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

即在出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系中，次承租人也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。這一點(diǎn)中需要討論兩個(gè)特殊情形：承租人受讓出租房屋的情形、次承租人受讓出租房屋的情形。首先，“讓與第三人”不包括將租賃物讓與承租人。如果是讓與給承租人，就是雙方的租賃關(guān)系變更為物權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，不存在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的問(wèn)題，租賃關(guān)系已經(jīng)合意解除。其次，“讓與第三人”可以包括將租賃物讓與次承租人。此時(shí)，需要適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，次承租人即使已經(jīng)成為租賃物的所有權(quán)人，也需要繼續(xù)與承租人履行次承租合同，以此保護(hù)承租人在轉(zhuǎn)租合同中的利益。

需要明確的是，租賃雙方在簽訂租賃合同后，根據(jù)目前的規(guī)定，是必須要進(jìn)行網(wǎng)簽備案的，其目的在于保護(hù)租賃合同的合法性，避免在后期發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，難以進(jìn)行處理和認(rèn)定，如果沒(méi)有網(wǎng)簽備案可以導(dǎo)致合同并不具備法律效應(yīng)。

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