一、未支付租金的買賣不破租賃是否能夠適用?

未支付租金的買賣不破租賃是能夠適用的，買賣不破租賃租金一般是給新房東，因?yàn)閷?shí)際上房屋所有人已經(jīng)變更，債權(quán)人也發(fā)生了變更。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任。現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。

二、買賣不破租憑的適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運(yùn)用到229條的時(shí)候，不禁會發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動產(chǎn)，如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

4、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合。

財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴(yán)則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

在房屋進(jìn)行租賃的時(shí)候，無論是關(guān)系多么的親密，都需要簽訂一個租賃合同，日后即使是目前發(fā)生的轉(zhuǎn)移，依然可以用租賃關(guān)系來約束新的物權(quán)人，當(dāng)然前提必須要交付一定的租金，否則的話也可以以違約責(zé)任來解除租賃合同，那么就不會受到買賣不破租賃的保障了。

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