一、買賣不破租賃開始時間是什么時候

從租賃合同開始，買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

二、買賣不破租賃的法律效力

1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力

通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基于租賃權(quán)對于第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。第二，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。

2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據(jù)我國合同法規(guī)定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權(quán)利：①租金請求權(quán)。此租金請求權(quán)以受讓人受讓時租賃關(guān)系繼續(xù)存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人要將租賃物返還給出租人。

受讓人受讓租賃物，即負擔(dān)以下義務(wù)：

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

承租人的權(quán)利義務(wù)：

①使用收益的權(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實，承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要，因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項權(quán)利。

②請求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務(wù)。

③費用償還請求權(quán)。因出租人負有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務(wù)，所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費用應(yīng)當(dāng)由出租人償還，例如關(guān)于修繕的費用，此點已達共識。

同時，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：

①保管租賃物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對租賃物的占有權(quán)，對保管租賃物有便利的條件，其應(yīng)負善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我國合同法第222條就對此義務(wù)做出了明確的規(guī)定，即承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是一項法定義務(wù)。

②支付租金的義務(wù)。

③返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時，承租人喪失對租賃物的占有權(quán)，受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，可基于物權(quán)權(quán)能請求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。

3、原出租人與承租人之間的法律關(guān)系

原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位，與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關(guān)系終了時，不再向原出租人履行返還租賃物的義務(wù)。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時基本終止。

綜上所述，買賣不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發(fā)生買賣合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更重要的是，其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，與承租人之間直接現(xiàn)實發(fā)生租賃關(guān)系，訂立租賃合同的原當(dāng)事人之間因原出租人地位的喪失，基于租賃合同的各項權(quán)利義務(wù)關(guān)系在兩者之間也隨即終止。

房子的租賃一般只是房東和房客的關(guān)系，但是房東把房子賣給別人，就會牽扯到第三方。這樣就是買賣不破租賃的關(guān)系，第三方是沒有任何的權(quán)利，對承租人做任何事情，要想讓被人走，只能通過協(xié)商，協(xié)商不成就沒有別的方式了。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃四種例外有哪些