一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購(gòu)買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購(gòu)房款7000元。1988年11月雙方立契。當(dāng)時(shí)原告系板凳溝生產(chǎn)隊(duì)村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織及原告的合法權(quán)益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請(qǐng)判令：一、確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣合同無(wú)效;二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某某與趙某某就訴爭(zhēng)房屋已形成買賣合同關(guān)系，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當(dāng)時(shí)已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認(rèn)定雙方買賣行為并不違反當(dāng)時(shí)國(guó)家有關(guān)政策;目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)尚未開(kāi)展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無(wú)相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)?；诖耍驹赫J(rèn)為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了翻、擴(kuò)建，訴爭(zhēng)的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認(rèn)買賣行為無(wú)效并由趙某某返還訴爭(zhēng)房屋亦已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。結(jié)合以上幾點(diǎn)，對(duì)于原告上述訴訟請(qǐng)求，不予支持。

三、分析意見(jiàn)

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定問(wèn)題。

繼“畫(huà)家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當(dāng)前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間存在矛盾和沖突，造成司法機(jī)關(guān)對(duì)此類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。由于司法實(shí)踐對(duì)私有房屋買賣合同效力認(rèn)定的不統(tǒng)一，造成司法實(shí)務(wù)上的困惑。

農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效：

首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國(guó)法律、法規(guī)所禁止。我國(guó)《物權(quán)法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，要符合土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國(guó)家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無(wú)效。

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