一、物業(yè)合同不履行的違約責(zé)任是什么

物業(yè)管理合同的違約責(zé)任具體的形式就是指業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同所應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、賠償損失等民事責(zé)任。

1.繼續(xù)履行合同，即強(qiáng)制履行合同，是指業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)管理公司違約后，另一方得請求強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行未履行的物業(yè)管理服務(wù)合同的合同義務(wù)，以實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)合同預(yù)期目標(biāo)。從合同的本質(zhì)看，合同之所以存在，主要在于促進(jìn)交易、保護(hù)交易、救助交易。當(dāng)一項交易出現(xiàn)問題時，合同的作用就象醫(yī)生治病一樣盡力使交易脫離危險及重新獲得新生，而不是動輒將其扼殺。繼續(xù)履行合同是合同當(dāng)事人不履行或不完全履行下的一種補(bǔ)救方法。在合同當(dāng)事人一方違約后，請求強(qiáng)制履行合同是法律賦予另一方當(dāng)事人的一項權(quán)利。

2.采取補(bǔ)救措施，是指合同當(dāng)事人一方違約，另一方有權(quán)要求違約方采取補(bǔ)救措施予以補(bǔ)正。例如，物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定作好公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主、業(yè)主大會可以要求采取補(bǔ)救措施對公用設(shè)施重新進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者進(jìn)行修理、更換等等。合同當(dāng)事人采取補(bǔ)救措施若于履行期內(nèi)完成予以補(bǔ)正的，不承擔(dān)其他違約責(zé)任;若于履行期屆滿后完成的，違約的合同當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

3.違約金，是指合同當(dāng)事人在合同中約定的或者法律規(guī)定的一方違約后應(yīng)向另一方支付的金額。例如，業(yè)主、業(yè)主大會違反招投標(biāo)法的規(guī)定，不與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理服務(wù)合同，或者在中標(biāo)后要更改物業(yè)管理費這種招投標(biāo)的核心內(nèi)容，物業(yè)管理公司就有權(quán)按照招投標(biāo)的約定要求違約的業(yè)主、業(yè)主大會支付違約金。又例如，在物業(yè)管理服務(wù)合同中雙方約定，經(jīng)過約定的期限，物業(yè)管理服務(wù)要達(dá)到某種程度的水平，而在期限屆滿后未達(dá)到，則應(yīng)按照合同的約定，由違約方支付違約金。

4.賠償損失，是指一方違約給對方造成損失時依法應(yīng)承擔(dān)的賠償對方損失的違約責(zé)任。賠償損失是最常用的重要救濟(jì)措施。它既可以與其他責(zé)任形式并用，也可以單獨適用。

賠償損失的范圍，在物業(yè)管理服務(wù)合同中有約定的依其約定。在物業(yè)管理服務(wù)合同中對賠償范圍的約定，可以是對具體賠償數(shù)額的約定，也可以是對損失計算方法的約定。只要合同中有關(guān)于賠償?shù)募s定，當(dāng)事人就有權(quán)依約定請求違約方賠償。在物業(yè)管理服務(wù)合同中未約定賠償范圍的，違約方應(yīng)賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利益損失，但不能超過違反合同一方訂立合同時能夠預(yù)見到的損失。

合同的形式有很多種，比如說勞動合同、銷售合同等。只要合同是有效的，那么簽訂合同的雙方當(dāng)事人就有義務(wù)履行。違約人需要根據(jù)合同的違約條款承擔(dān)違約責(zé)任，違約人可以先跟當(dāng)事人商談一些，只要可以很好的解決問題就不用起訴。

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