房東怎么預(yù)防房子被別人轉(zhuǎn)租（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

轉(zhuǎn)租就是出租人將房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃關(guān)系。原本承租的房客成了出租人，俗稱(chēng)“二房東”，轉(zhuǎn)租合同中的承租人是次承租人。我國(guó)合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！彼?，房屋轉(zhuǎn)租本身并不違法，但是轉(zhuǎn)租需要規(guī)范地操作。

首先，最重要的是，轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意。承租的房屋在原則上不可轉(zhuǎn)租，而且一般房屋租賃合同上會(huì)載明，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。此時(shí)如果承租人在未告知房東的情況下自行轉(zhuǎn)租，房東可要求解除合同。善意的次承租人為此遭到損失的話(huà)，還可以根據(jù)無(wú)效合同的處理規(guī)定向“二房東”要求賠償。

其次，承租人將房屋轉(zhuǎn)租之后，與房東之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒(méi)有結(jié)束。承租人有義務(wù)按約定保持房屋和房屋內(nèi)物品的完好，因此轉(zhuǎn)租合同上必須對(duì)次承租人有所約束。當(dāng)然，房東如果同意轉(zhuǎn)租，也可以重新訂立合同，由次承租人直接與房東簽約，直接向房東負(fù)責(zé)。

在未告知的情況下轉(zhuǎn)租，承租人也可以在事后被動(dòng)取得房東同意。

最高人民法院在2009年發(fā)布過(guò)一份《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“司法解釋”)，其中也有關(guān)于轉(zhuǎn)租事宜的規(guī)定。房東知道承租人轉(zhuǎn)租而沒(méi)有提出反對(duì)的，在一定條件下可以被認(rèn)為是同意轉(zhuǎn)租。

司法解釋規(guī)定了6個(gè)月的異議期，房東知道轉(zhuǎn)租事實(shí)后，6個(gè)月內(nèi)可以提出異議，超出6個(gè)月異議期，房東沒(méi)有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，房東應(yīng)當(dāng)認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同的效力。所以，房東如果堅(jiān)決反對(duì)轉(zhuǎn)租，一定要及時(shí)處理，以免6個(gè)月后“被同意”。

為了避免紛爭(zhēng)，房東在與房客簽訂租賃合同時(shí)，務(wù)必寫(xiě)明轉(zhuǎn)租條款，明確約定關(guān)于轉(zhuǎn)租的方方面面。比如，承租方是否可以轉(zhuǎn)租，如果不得轉(zhuǎn)租，擅自轉(zhuǎn)租應(yīng)如何解決。如果可以轉(zhuǎn)租，因轉(zhuǎn)租而造成租賃房屋損壞的，應(yīng)該如何賠償，等等。

承租人在租房時(shí)，也要了解房東身份，確認(rèn)房東有處分權(quán)。向“二房東”租房要特別謹(jǐn)慎，“二房東”會(huì)帶來(lái)多重風(fēng)險(xiǎn)。即使是合法的轉(zhuǎn)租，“二房東”也可能在收取了租金之后卻不向“大房東”支付租金，導(dǎo)致“大房東”解除合同。在商業(yè)地產(chǎn)整體承租再分割轉(zhuǎn)租的經(jīng)營(yíng)中，這種“二房東”跑路的情況時(shí)有發(fā)生。

租的房子能否轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租是各地房地產(chǎn)租賃活動(dòng)中十分常見(jiàn)的行為。所謂轉(zhuǎn)租，就是指承租人在租賃期間將承租的部分或全部在出租的行為。

一般來(lái)說(shuō)，承租的房屋不能轉(zhuǎn)租，根據(jù)《民法典》生效之前的規(guī)定：《合同法》的規(guī)定，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

根據(jù)《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人在租賃期間經(jīng)出租人書(shū)面同意，可以將承租的房屋部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成的損失，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

因此，如果合同中規(guī)定，承租人有權(quán)在租賃期間內(nèi)轉(zhuǎn)租，承租人就可以自行將房子租給別人。如果合同中對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有任何約定，承租人必須事先得到出租人的書(shū)面同意才可轉(zhuǎn)租，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃合同的變更是會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)租合同的，承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間，租賃合同發(fā)生，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更。房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)隨之解除。

房東怎么預(yù)防房子被別人轉(zhuǎn)租?房東不希望轉(zhuǎn)租事情的發(fā)生，在房屋租賃合同上面必須要寫(xiě)明“禁止轉(zhuǎn)租”的事項(xiàng)，在租房的時(shí)候也要口頭跟租客說(shuō)清楚。發(fā)現(xiàn)租客轉(zhuǎn)租房子了房東覺(jué)得很氣憤，不知道怎么樣處理可以來(lái)律霸網(wǎng)找個(gè)律師。