霸王條款一：虛假宣傳不負(fù)責(zé)任

例如，根據(jù)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的商品房預(yù)售合同，甲方（開(kāi)發(fā)商）對(duì)該房屋及其相關(guān)事項(xiàng)的廣告、印刷品，以及簽訂本合同前的文字、圖片、模型、口頭說(shuō)明等本合同僅作邀請(qǐng)之用，不具有要約的效力，這是雙方的權(quán)利和義務(wù)，以本合同及其附件中明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。合同簽訂前，任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面或其他形式（包括口頭說(shuō)明、廣告、沙盤等）表達(dá)和提供的信息，不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。【點(diǎn)評(píng)】工商部門表示，該條款違反了《合同法》和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》。對(duì)訂立商品房銷售合同和確定房?jī)r(jià)有重大影響的商品房銷售廣告和宣傳資料，視為要約。目前，一些商品房分配企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中做虛假宣傳，利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，推卸責(zé)任。

分析：新版《中華人民共和國(guó)廣告法》自今年9月1日起實(shí)施。第二十八條廣告以虛假、誤導(dǎo)性內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。如果在購(gòu)房中遇到這種情況，可以向當(dāng)?shù)毓ど滩块T投訴，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，乙方（買受人）提交銀行審核后，抵押資料未獲批準(zhǔn)的，有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)足到期房款。否則，視為乙方違約，甲方有權(quán)在合同終止后30日內(nèi)解除合同并簽訂合同，乙方應(yīng)將乙方支付的房?jī)r(jià)退還給乙方，定金不予退還。同時(shí)，乙方應(yīng)按房?jī)r(jià)的10%向甲方支付賠償金。

點(diǎn)評(píng)：不難看出，這一霸王條款違反了《合同法》關(guān)于“當(dāng)事人雙方約定違約金和定金的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或定金條款”的規(guī)定。根據(jù)對(duì)上述合同的理解，如果買方違約，開(kāi)發(fā)商可以沒(méi)收定金并收取10%的違約金。

分析：當(dāng)一方違約時(shí)，雙方可以根據(jù)違約情況約定向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約金數(shù)額的計(jì)算方法。但根據(jù)《合同法》，一方違約時(shí)，另一方只能選擇定金、違約金和賠償金三種賠償方式中的一種。

霸王條款三：使用格式條款強(qiáng)行傳遞

如果合同附件與原合同或其他內(nèi)容有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)人員可以根據(jù)自己的格式合同排除非格式合同。舉個(gè)例子：“簽合同的時(shí)候，說(shuō)房子4月份交房，但工程提前完工了。開(kāi)發(fā)商要求5天內(nèi)入住，這讓出差的張先生措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱，5天后，無(wú)論張先生是否入住，所有相關(guān)費(fèi)用均由他承擔(dān)?！?/P>

評(píng)論：補(bǔ)充條款違反了合同法，將其義務(wù)轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)提前承擔(dān)合同當(dāng)事人發(fā)生的額外費(fèi)用。

分析：根據(jù)合同法規(guī)定，格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本附件與原合同中的非標(biāo)準(zhǔn)條款或其他內(nèi)容發(fā)生沖突時(shí)，以非標(biāo)準(zhǔn)條款為準(zhǔn)。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的《商品房預(yù)售合同》，小區(qū)內(nèi)道路或用地占用的車位全部歸出賣人所有。出賣人有權(quán)出售和出租，買受人無(wú)權(quán)干涉。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停車的車位，歸業(yè)主所有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中約定自己的道路使用權(quán)和車位使用權(quán)是違法的。

分析：根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主有權(quán)占有、使用、受益和處分建筑物的專有部分。作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。在部分商品房買賣合同中，開(kāi)發(fā)商提到，商品房逾期交付的，按每天10元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方（消費(fèi)者）支付違約金；逾期交付的，按每天20元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方（開(kāi)發(fā)商）支付違約金。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)民法通則和合同法，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。但在上述合同中規(guī)定，買受人逾期按每天20元支付違約金，出賣人逾期按每天10元支付違約金，明顯違反了民法通則和合同法公平原則。

分析：這一條款違反了合同法關(guān)于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方違約責(zé)任的不平等規(guī)定加重了消費(fèi)者的責(zé)任。購(gòu)房合同中的“霸王條款”如何處理？

為避免“霸王”合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做好充分的功課，了解常見(jiàn)的霸王條款。一般來(lái)說(shuō)，他們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

首先，雙方都應(yīng)該遵循合同法的基本原則，而《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了“平等原則”和“公平原則”，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同中應(yīng)遵循的基本原則，也是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步。其次，購(gòu)房者要學(xué)會(huì)理性購(gòu)買。第三，買家必須有強(qiáng)烈的契約意識(shí)。在簽訂合同之前，他們必須了解一些購(gòu)房的法律知識(shí)。他們一定要先看合同條款，仔細(xì)審查合同中的每一個(gè)條款，力求真實(shí)。第四，如果購(gòu)房者缺乏購(gòu)房知識(shí)，可以參考相關(guān)購(gòu)房指南，或邀請(qǐng)專業(yè)人士和房地產(chǎn)律師陪同選房，提高“反霸”能力。你知道嗎