出租人能單方面解除合同嗎

案情簡介：

原告(反訴被告)：耿*銀

被告(反訴原告)：秦*海

2007年1月1日，耿*銀(乙方)與秦*海(甲方)簽訂一份土地承包合同，約定甲方將中國人民解放軍****部隊(duì)委托管理的位于西北旺鎮(zhèn)土井村**區(qū)、**區(qū)之中的面積為43畝的耕地承包給乙方，承包期限為2007年1月1日至2010年1月1日止，每畝年承包金為450元。乙方必須保證按期向甲方支付土地承包金，每逾期7日，由甲方按年租金的10%收取違約金，逾期15日，甲方有權(quán)終止合同。合同簽訂后，2007年9月24日，耿*銀給付秦*海土地承包金19?350元。

此后，耿*銀以秦*海未能依約協(xié)調(diào)其承包土地的用水用電，導(dǎo)致土地?zé)o法利用由，訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的合同并要求秦*海賠償損失133?182元。

2008年4月2日，北京市海淀區(qū)人民法院院作出(2007)海民初字第26110號民事判決，認(rèn)為耿*銀與秦*海簽訂的土地承包合同合法有效，耿*銀以秦*海無法提供動力電為由要求解除合同、賠償損失，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，判決駁回了耿*銀的訴訟請求。該判決已發(fā)生法律效力。

本案審理中，秦*海稱其在2007年12月1日前給耿*銀打電話讓耿*銀交承包費(fèi)，但耿*銀說不種了，在其多次要求耿*銀交納承包費(fèi)，耿*銀均置之不理的情況下，其認(rèn)為耿*銀不再繼續(xù)承包了。耿*銀對此予以否認(rèn)，稱其未給秦*海打電話說不再承包土地，相反其多次找秦*海要求交納承包費(fèi)，但秦*海不收，且說不能再將地承包給其了。

為此，秦*海又申請證人金*、李*生、張*枝出庭作證，但三人證詞互相矛盾。本案審理中，耿*銀稱，依照慣例耿*銀應(yīng)先交費(fèi)后種地即耿*銀應(yīng)在2008年1月1日前交納2008年的承包費(fèi)。對此，耿*銀稱合同中并沒有約定承包費(fèi)的繳納時間，只要在承包合同期限之內(nèi)繳納承包費(fèi)即可，即在2008年12月31日前交納。

訴訟中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可耿*銀僅未交納2008年度的承包費(fèi)。此外，經(jīng)秦*海同意，耿*銀在承包地上加蓋了八間平房，耿*銀稱該房現(xiàn)由其請人代為看管，但并未出售。

上述事實(shí)，有耿*銀與秦*海簽訂《土地承包合同》、(2007)海民初字第26110號民事判決書、房屋照片等證據(jù)材料以及該案庭審筆錄在案佐證。

法院判決：

法院認(rèn)為，耿*銀與秦*海之間簽訂的土地承包合同于法不悖，應(yīng)為有效。

本案中，秦*海要求解除合同的主要理由是耿*銀未按期交納承包費(fèi)，且明確向其表示不再承包土地。雙方簽訂的土地承包合同中并未明確約定承包金的具體支付日期，秦*海主張應(yīng)以雙方慣例為準(zhǔn)即系先交錢后種地，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，故秦*海主張耿*銀未依約交納2008年度承包金，法院不予支持。對于秦*海主張耿*銀明確表示不愿再繼續(xù)履行合同，證據(jù)不足，法院不予支持。據(jù)此，本案中，秦*海并不享有承包合同約定的單方解除權(quán)，其要求解除合同的反訴請求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。其基于解除合同所提出的拆除房屋及賠償損失的反訴請求，本院亦不予支持。

據(jù)此，耿*銀要求繼續(xù)履行承包合同的訴訟請求，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同》第八條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

一、原告耿*銀與被告秦*海簽訂的《土地承包合同》繼續(xù)履行，被告秦*海于本判決生效后十五日內(nèi)將該合同項(xiàng)下的四十三畝土地交付給原告耿*銀承包使用;

二、駁回反訴原告秦*海的反訴請求。

本訴案件受理費(fèi)七十元(原告已預(yù)交三十五元)，由被告秦*海負(fù)擔(dān)，其中三十五元，于本判決生效后七日向本院交納;另三十五元，于本判決生效后七日直接給付原告耿*銀。

反訴案件受理費(fèi)三十五元，由反訴原告秦*海自行負(fù)擔(dān)(已交納)。

律師解析：

本案屬平等民事主體之間的合同糾紛，法庭審理也主要是圍繞著秦*海是否享有土地承包合同的單方解除權(quán)問題而展開，因此在分析該案件時也需要從這幾個方面來梳理線索：

首先，對于合同的單方解除權(quán)，它本身是一種什么性質(zhì)的權(quán)利?

合同解除有雙方解除和單方解除兩種形式，而合同的單方解除權(quán)也包括兩種形式，即單方約定解除和單方法定解除。單方約定解除是指合同的當(dāng)事人雙方在合同中約定了某種解除情形，當(dāng)該解除情形出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方以單方意思表示即可使合同歸于消滅，不必征得對方同意。單方法定解除是指法律上有明確規(guī)定，當(dāng)某種情形出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方可依據(jù)法律規(guī)定直接行使合同解除權(quán)，以達(dá)到消滅合同的目的。當(dāng)事人行使單方解除權(quán)，合同關(guān)系便歸于消滅，所以它應(yīng)該是一種形成權(quán)。

其次，秦*海不具備合同的法定單方面解除權(quán)。

單方約定解除是指當(dāng)事人雙方在合同中約定了某種解除情形，當(dāng)這種情形出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方以單方意思表示即可使合同消滅，不必征得對方同意。秦*海和耿*銀雖約定必須保證按期支付土地承包金，每逾期7日，按年租金的10%收取違約金，逾期15日，甲方有權(quán)終止合同。但是這個按期的期卻沒有確定下來，并沒有在合同中約定土地承包金到底具體在哪一天支付，而基于原告在2007年9月才繳納本年的租金，所以也不能依照秦*海主張?jiān)?007年12月31日前交2008年的租金。所以秦*海此時也不具備合同的單方約定解除權(quán)。

所以，法院在本案的審理中沒有支持被告的主張，是合乎法律依據(jù)的。

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