租賃糾紛調(diào)查及防范策略律霸網(wǎng)訊近幾年來，許多城市都進(jìn)入了大拆遷、大建設(shè)的城市發(fā)展格局，拆遷給房屋租賃市場(chǎng)巨大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)各地房屋租賃糾紛也直線上升，租賃糾紛類型主要有哪些，租賃過程中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，記者帶著這些問題走訪了鎮(zhèn)江市兩級(jí)法院。據(jù)潤(rùn)州法院法官介紹，鎮(zhèn)江市區(qū)08年開始進(jìn)行巨量拆遷，08年完成175萬平方米，09年完成拆遷381萬平方米。但從2004年以來，市區(qū)法院一審共受理并審結(jié)房屋租賃案件251件，其中08年以前僅有8件，08年為27件，其余發(fā)生09年之后，也就是近97%的案件發(fā)生在該市市區(qū)巨量拆遷啟動(dòng)之后。在潤(rùn)州法院法官的幫助下，記者分析了該市房屋租賃糾紛的類型、產(chǎn)生原因、潛在風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)策略，希望對(duì)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，減少各種潛在風(fēng)險(xiǎn)和矛盾糾紛有所幫助。發(fā)生在身邊的房屋租賃糾紛典型案件之一：未驗(yàn)收房屋糾紛多，拖欠租金、水電、物管費(fèi)用152萬2008年5月，市區(qū)某娛樂公司和某實(shí)業(yè)公司簽訂協(xié)議，由娛樂公司租賃實(shí)業(yè)公司位于大市口區(qū)域的某大廈三、四層用來開設(shè)餐飲，租賃期自2008年5月起至2014年5月。合同約定娛樂公司逾期或不足額支付租金、物業(yè)管理費(fèi)或水電費(fèi)累積超過30天的，實(shí)業(yè)公司有權(quán)選擇解除合同。合同簽訂后，租賃房屋所在大廈的竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收工作尚未結(jié)束，經(jīng)多方協(xié)商，在征得開發(fā)公司和物業(yè)管理公司同意后，娛樂公司先行進(jìn)場(chǎng)裝修，6月，娛樂公司安排施工人員進(jìn)場(chǎng)開始裝修。7月1日至28日間，娛樂公司五次向?qū)崢I(yè)公司發(fā)函聯(lián)系，要求解決消防驗(yàn)收、用電增容、扶梯井口封閉等問題，其間，實(shí)業(yè)公司進(jìn)行了相應(yīng)的配合工作，29日，娛樂公司發(fā)出“關(guān)于終止、解除房屋租賃合同的函”，認(rèn)為房屋存在隱患、消防驗(yàn)收問題，違反了合同約定，決定解除與原告所簽的房屋租賃合同。次日，實(shí)業(yè)公司回函，其中說明不存在違約行為的理由，并對(duì)娛樂公司單方解除合同的行為不予認(rèn)可。此后，雙方對(duì)此問題進(jìn)行了十余次交涉。8月，該大廈通過工程竣工驗(yàn)收，9月，娛樂公司停止了裝修工程，11月，該大廈消防驗(yàn)收合格。當(dāng)月，實(shí)業(yè)公司要求娛樂公司支付墊付的水電、物管費(fèi)用36萬元。12月，娛樂公司發(fā)函，原定于9月開業(yè)的餐飲項(xiàng)目未按期實(shí)現(xiàn)的根本原因是裝修過程中大廈的消防未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，并列舉消防設(shè)施未移交，屬于公共部分的過道電梯井未處理，數(shù)條伸縮縫未處理等問題，希望實(shí)業(yè)公司適當(dāng)賠償。2009年4月，實(shí)業(yè)公司代替娛樂公司向物業(yè)管理公司交付水電、物管等各項(xiàng)費(fèi)用12萬元。5月，實(shí)業(yè)公司向法院提起訴訟，要求解除合同，娛樂公司支付租金及各項(xiàng)墊付費(fèi)用。審理中，法院實(shí)地勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)后，認(rèn)為，雙方日簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)，雙方均應(yīng)按合同履行義務(wù)。娛樂公司接收房屋后15個(gè)月中，未交納任何租金和水電費(fèi)等，符合雙方約定的解除條件。據(jù)此，法院判決解除雙方租賃合同，娛樂公司向?qū)崢I(yè)公司支付租金及各項(xiàng)墊付費(fèi)用共計(jì)152余萬元。典型案件之二：租賃臨時(shí)建筑怠于起訴，兩年租金“腰斬”為一年房屋使用費(fèi)1992年，在修建鎮(zhèn)句公路（現(xiàn)在的朱方路）時(shí)，當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)江鐵中（南京鐵路局鎮(zhèn)江職工子弟學(xué)校）向有關(guān)部門申請(qǐng)?jiān)诼放孕藿艘慌R時(shí)房屋，使用期限2年，到期后未辦理展期，但房屋一直保留到現(xiàn)在。后鎮(zhèn)江鐵中改名為中山中學(xué)，2006年12月，中山中學(xué)與朱某等7人簽訂租賃合同，將該批房屋租給朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租賃期滿后，中山中學(xué)忙于學(xué)校合并事務(wù)，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再繳納租金。4月中山中學(xué)被市教育局撤銷，其資產(chǎn)合并至鎮(zhèn)江某中學(xué)。2009年11月，某中學(xué)向法院提起訴訟，要求朱某等7人與中山中學(xué)簽訂的租賃合同無效，立即遷出所占據(jù)房屋，并支付2008、2009兩年的租金從2千元到1萬5千元不等。