隨著近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，在很多硬件建設(shè)上，都需要足夠多的土地進(jìn)行有效使用。而房產(chǎn)這些年的興起，所占用的土地量也在逐漸增加。很多的土地開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的使用權(quán)不是很清楚，那么在新土地法出來(lái)后，土地使用權(quán)在誰(shuí)的手呢。

土地使用權(quán)在誰(shuí)的手?轉(zhuǎn)讓權(quán)在土地使用權(quán)人手里，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要獲得抵押權(quán)人的書(shū)面同意才能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后首先清償?shù)盅簷?quán)人的相應(yīng)債務(wù)，剩余利益歸土地使用權(quán)人，抵押權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。

土地使用權(quán)出資是公司非貨幣資本構(gòu)成的一個(gè)重要組成部分，但當(dāng)土地使用權(quán)出資內(nèi)容不完整時(shí)則其出資權(quán)能將存在重大差異。因此，厘清土地使用權(quán)的出資權(quán)能對(duì)界別公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)及完善不動(dòng)產(chǎn)登記與管理制度具有重大意義。

土地使用權(quán)是極其重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該類不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等形態(tài)。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式較多，在實(shí)務(wù)中包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃及投資等。因此，土地使用權(quán)本身具有資本屬性，研究其出資權(quán)能具有重要的司法實(shí)務(wù)價(jià)值。最高法院三次出臺(tái)關(guān)于公司法的“解釋”，尤以2011年2月16日起施行的公司法《解釋(三)》之內(nèi)容最為前沿，涵蓋了諸如隱名投資、善意取得、股權(quán)投資、非貨幣出資等諸多疑難法律問(wèn)題的解決機(jī)制，公司出資法律制度規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。

實(shí)踐中，以土地使用權(quán)作為對(duì)公司投資內(nèi)容的類型一般包括以下幾種：

一是投資者將其土地使用權(quán)全部權(quán)能均投入公司，并將土地權(quán)利主體在法律上轉(zhuǎn)移登記為公司，從而使該土地資本轉(zhuǎn)化為公司的法人財(cái)產(chǎn)。此后，該土地權(quán)利構(gòu)成中的場(chǎng)地使用權(quán)、投資開(kāi)發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、土地資產(chǎn)處分權(quán)、土地增值收益權(quán)等實(shí)體性權(quán)能在公司存續(xù)期間均由公司享有。此類情形下的出資者不再保留其原土地使用權(quán)中的任何一項(xiàng)權(quán)能。根據(jù)對(duì)價(jià)原則，出資者將根據(jù)章程的授權(quán)在公司中取得一定比例的股權(quán)。在涉及公司清算時(shí)，土地資產(chǎn)將被納入公司清算財(cái)產(chǎn)的范疇。

上述情形中，如果投資者違反出資約定而未履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，則公司可以援引公司法《解釋(三)》第十條之規(guī)定涉訴，即出資人以房屋、土地使用權(quán)或者需要辦理權(quán)屬登記的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)出資，已經(jīng)交付公司使用但未辦理權(quán)屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，有權(quán)訴請(qǐng)法院責(zé)令出資義務(wù)人在判決指定的合理期間內(nèi)辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

二是出資者僅以土地使用權(quán)中的“場(chǎng)地使用權(quán)”權(quán)能進(jìn)行出資?！皥?chǎng)地使用權(quán)”是土地使用權(quán)中可分離出來(lái)的一種土地實(shí)際使用類型，類似于土地(場(chǎng)地)租賃權(quán)。取得場(chǎng)地使用權(quán)的公司只享有對(duì)某宗土地的事實(shí)使用權(quán)即占有權(quán)而不享有其他處分權(quán)能。其中所蘊(yùn)含的投資開(kāi)發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、土地資產(chǎn)處分權(quán)、土地增值收益權(quán)等權(quán)能均仍由原出資者保留，即除了場(chǎng)地使用權(quán)外該宗土地使用權(quán)的其他權(quán)能并非公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成部分。

與場(chǎng)地租賃權(quán)類似的是以某種“用益權(quán)”作為投資內(nèi)容的出資形態(tài)。其特征是，被出資公司可直接使用該實(shí)物但該物卻并非公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。例如，在融資租賃形態(tài)下的設(shè)備出資即屬此類情形。此時(shí)，投資者在表象上似乎以“租賃物”作為出資形態(tài)，但實(shí)際上是在以支付租金的方式進(jìn)行現(xiàn)金投資，此時(shí)不能將租賃權(quán)投資等同于動(dòng)產(chǎn)投資，故并不存在投資人與公司之間關(guān)于物權(quán)權(quán)屬變更的問(wèn)題。同時(shí)，融資租賃設(shè)備向公司進(jìn)行的“交付”亦不構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，該類出資物并非公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容，不得在清算時(shí)將融資租賃物納入公司清算資產(chǎn)范疇，但當(dāng)事人另有約定的除外。

三是在中外合資企業(yè)中，以合資企業(yè)名義向企業(yè)所在地政府申請(qǐng)用地。即對(duì)開(kāi)辦合資企業(yè)所需的場(chǎng)地，由合營(yíng)企業(yè)向所在地的市(縣)級(jí)土地主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后通過(guò)簽訂合同取得場(chǎng)地使用權(quán)。

可見(jiàn)，此類用地性質(zhì)實(shí)際上是向政府“租賃”土地，故其實(shí)體權(quán)利內(nèi)容與前述第二種用地權(quán)利類似，此時(shí)的土地使用權(quán)權(quán)能中除場(chǎng)地使用權(quán)外，其他權(quán)能均非企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。當(dāng)然，如果合資企業(yè)取得了完整意義上的宗地使用權(quán)的，則該宗土地使用權(quán)的全部權(quán)能均屬于合資企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。

實(shí)務(wù)中，出資者之間約定的土地出資權(quán)能僅包括場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)，則當(dāng)該宗出資土地被征收后公司并不享有土地征收行為所產(chǎn)生的補(bǔ)償受益權(quán)。尤其在中外合資企業(yè)中，由于中方因該地權(quán)投資而享有股權(quán)的對(duì)價(jià)實(shí)際上是土地租金，這在合資企業(yè)法律制度中有著明確規(guī)定，即合營(yíng)企業(yè)所需的場(chǎng)地使用權(quán)，已為中國(guó)合營(yíng)者所擁有的，中國(guó)合營(yíng)者可以將其作為對(duì)合營(yíng)企業(yè)的出資，其作價(jià)金額應(yīng)當(dāng)與取得同類場(chǎng)地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費(fèi)相同。此時(shí)，中方所出資的土地使用權(quán)并不是合資企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容，亦不存在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題，在清算時(shí)亦不得將該土地資產(chǎn)作為合資企業(yè)的清算財(cái)產(chǎn)而對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。毫無(wú)疑問(wèn)，外方投者在清算時(shí)不得享有土地增值權(quán)益。

四是由政府無(wú)償向企業(yè)提供場(chǎng)地使用權(quán)?！傲阕饨稹庇玫胤绞降男再|(zhì)仍然是土地租賃，土地使用權(quán)依然不能成為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。諸如以國(guó)土整治、環(huán)境治理、特色農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)等名義由政府提供的無(wú)償用地都存在前述性質(zhì)。但應(yīng)注意此種用地類型的合法性問(wèn)題，由于一些地方政府在“招商引資”的名義下出臺(tái)了諸多地方性政策，不恰當(dāng)?shù)亟o予投資者或外商一些“特別優(yōu)惠”，其中即包括無(wú)償提供土地等情形。在國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)督中，必須糾正錯(cuò)誤的土地流轉(zhuǎn)行為。

公司法《解釋(三)》第八條規(guī)定，出資人以劃撥土地使用權(quán)出資，或者以設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未辦理或者未解除的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。該項(xiàng)司法解釋的價(jià)值在于，當(dāng)股東的出資內(nèi)容系完整的土地使用權(quán)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記或解除權(quán)利負(fù)擔(dān)的方式來(lái)作為其完整履行了出資義務(wù)的法定標(biāo)準(zhǔn)。顯然，只有本文所述第一類土地出資形態(tài)才存在適用前述規(guī)定的法律空間。相反，如以后三類以土地使用權(quán)之部分權(quán)能出資的，則并不能直接適用強(qiáng)制轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，故在司法實(shí)踐中不得對(duì)公司法《解釋(三)》第八條進(jìn)行擴(kuò)大化適用。

在土地使用權(quán)出資權(quán)能的界別中，重在審查房屋、土地使用權(quán)出資時(shí)其所約定的出資內(nèi)容是否包括該類權(quán)利的全部法律權(quán)能。否則，在公司解散時(shí)涉及的房地產(chǎn)權(quán)利將要被原出資者“回收”，而不得將之納入清算財(cái)產(chǎn)或?qū)ν獬袚?dān)民事責(zé)任的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范疇。

可以知道在土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題上，基本上取決于土地出資人。在土地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地購(gòu)買(mǎi)時(shí)，土地使用權(quán)就歸屬于出資購(gòu)買(mǎi)方。但真正使用時(shí)，仍然需要按照相關(guān)法律進(jìn)行開(kāi)發(fā)使用，其性質(zhì)相當(dāng)于從政府“租賃”。

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