大家都知道土地使用權(quán)是指土地使用者按照法律規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行使用的一種權(quán)利。使用之前，各機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)使用土地進(jìn)行土地評(píng)估，而且土地使用權(quán)評(píng)估的方法有很多種，關(guān)于地下土地使用權(quán)評(píng)估的方法具體有哪些呢?下面是法律365的小編為您整理的關(guān)于地下土地使用權(quán)評(píng)估方面的知識(shí)，請(qǐng)您閱讀。

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法及其適用條件市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類(lèi)型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。

(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2、進(jìn)行交易情況的修正。(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買(mǎi)。(3)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。(4)其他特殊交易情形。

3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

二、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱(chēng)收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。

(二)土地收益額及其估算實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無(wú)形收益。土地收益通常是通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：

1、計(jì)算總收入。

2、求取總費(fèi)用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算土地還原利率實(shí)際上是土地投資報(bào)酬率。

1、利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。

2、通過(guò)完全利率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)加上風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值(風(fēng)險(xiǎn)收益率)的方法求取還原利率。還原利率=安全利率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

3、各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測(cè)算土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其適用范圍成本法亦稱(chēng)成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。

對(duì)于地下土地使用權(quán)評(píng)估的方法，法律365的小編已經(jīng)為您一一詳細(xì)介紹，共有三種評(píng)估方法：市場(chǎng)法，收益法，成本法。這些是為了確保評(píng)估工作的順利進(jìn)行，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，希望對(duì)你有所幫助，感謝你的閱讀，如有其他問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系律霸網(wǎng)的律師。

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