一、土地使用權(quán)從哪年計(jì)算?

從批發(fā)之日起70年，依據(jù)土地法土地使用年限一般是指從取得土地的使用權(quán)開始，有效的使用年限，因?yàn)橥恋貧w國家所有，購買或者劃撥的都是使用權(quán)。工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

二、土地使用年限要怎樣計(jì)算?

土地使用年限要通過土地使用年期修正來計(jì)算。土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。修正方法如下：

(一)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=1-1/(1 r)m /[1-1/(1 r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(二)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

(三)案例：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

綜上所述，土地使用權(quán)都是有一定的期限的，開始計(jì)算的日期即從批發(fā)土地使用權(quán)當(dāng)日起至土地使用權(quán)期限為止，土地使用權(quán)的期限要根據(jù)土地的使用性質(zhì)來規(guī)定，一般住宅用地都是七十年，而商業(yè)用地等都是四十年。

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