一、開發(fā)商違背意向書如何處理

對開發(fā)商違背“意向書”約定，隨意漲價之違約行為，開發(fā)商的觀點很明確：大不了支付違約金就是了!仿佛在法律上違約金就是解除合同的對價，承擔(dān)了違約責(zé)任就可以理所當(dāng)然地?fù)Q取了解除合同的單方權(quán)利。其實，法律并非如此規(guī)定。

從違約金的性質(zhì)來說，有賠償性與懲罰性之分，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當(dāng)履約方?jīng)]有因不履約方之過錯受到實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質(zhì)屬性的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其約定的違約責(zé)任具有雙重性。對于所約定的非單純賠償性違約責(zé)任而言，法律沒有賦予不履約方可以支付違約金為代價，當(dāng)然換取解約的權(quán)利。

依照我國合同法的精神，一方違約的，支付違約金以后，合同能繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行，不能履行的，對于違約金不足以補償實際損失的部分，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。這正是我國合同法的誠信原則和交易安全原則以及保護守約方權(quán)利不受侵害之理念所要求的;這也是定金與違約金之功能區(qū)別之一。除雙方有特別明確為賠償性違約責(zé)任的外，不存在可以承擔(dān)違約金為代價當(dāng)然取得解約權(quán)利，即違約金一般不是開發(fā)商當(dāng)然解約的對價。

二、購房意向書有法律效力嗎

從法律角度講，普通的合同意向書的內(nèi)容并不涉及買賣關(guān)系雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，該意向書屬于預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人取得的也只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)，最后以雙方簽訂的正式合同(本約)為準(zhǔn)，即使違約，承擔(dān)的也只是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任。在意向書的內(nèi)容已具備本合同的構(gòu)成要件時，它就是一份有效的合同，一旦當(dāng)事人一方違約，即需要承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂的房屋買賣意向書，其內(nèi)容對買賣關(guān)系的主體、標(biāo)的、價款、履行期限、違約責(zé)任等都作了明確的約定，那么此項意向書就已具備了一份房屋買賣合同的構(gòu)成要件，應(yīng)是一份有效的房屋買賣合同，一旦一方違約，即要承擔(dān)該意向書中約定的違約責(zé)任。

三、開發(fā)商根本違約的情形有哪些

開發(fā)商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過一定期限;開發(fā)商單方面變更設(shè)計;房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);由于開發(fā)商的過錯，買房人不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

(1)延遲交付房屋

這種情況是目前購房者最可能遇到的一種情形。到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的交房或入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

(2)開發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設(shè)計

在購房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約行為，購房者有權(quán)要求退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房者可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商予以退房。

(3)房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質(zhì)量是重中之重，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以通過竣工驗收及驗收備案，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可以要求退房。?根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路课葙|(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、影響居住等。

(4)拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運營不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者也可以要求退房。

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