一、什么是公房

所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權(quán)屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

二、購買售后公房有什么風險

1、售后公房就是指購買的公有住房。私產(chǎn)住宅是由個人或家庭購買的住宅。購買售后公房要另外補交土地出讓金，買過來以后就是私產(chǎn)。售后公房一般都有產(chǎn)權(quán)證，在交易當中只要注意對方有沒有產(chǎn)權(quán)證就可以了。

2、公房可以買賣，不是部分產(chǎn)權(quán)是私產(chǎn)。原房主夠夠公產(chǎn)房有一套計算公式，工齡、房齡等。購買已購公房沒有風險。公房買產(chǎn)權(quán)后有問題再找房管站維修不受理了。也就是說從原來的房管局管轄變成戶主直接管理了。

3、相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移。購買已購公房一但遇到城市建設(shè)用地準受益。還有認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統(tǒng)一“從低”收取。

4、公產(chǎn)房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

三、售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛有哪些

1、按照94方案購房的未登記的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益按94方案購買的售后公房，產(chǎn)權(quán)證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級人、工齡人等均有權(quán)要求確認為產(chǎn)權(quán)共有人。

2、不過基于不動產(chǎn)的公示和公信力，因此只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔賠償責任。

3、同住人的居住權(quán)利未按九四方案購買的房屋，同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán)。以前在辦理售后公房過戶手續(xù)時，房地產(chǎn)交易核心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在，僅對此進行形式審查，并不會要求同住人到交易核心當場簽名。

4、如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求)。

5、買受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)后能不能對抗同住人的居住權(quán)?這在司法實踐中是一個頗有爭議的問題?；诓粍赢a(chǎn)登記的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人只能向出賣人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣人取得的房款(作為對其喪失居住權(quán)的補償)，而無權(quán)主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。

四、售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛如何處理

根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，民事糾紛的解決途徑有以下幾種：

第一，協(xié)商解決。雙方當事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，通過友好協(xié)商、互諒互讓達成和解協(xié)議，進而解決糾紛。

第二，調(diào)解解決。在有關(guān)組織(如人民調(diào)解委員會)或中間人的主持下，在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上分清是非、明確責任，并通過擺事實、講道理，促使雙方當事人自主達成協(xié)議，從而解決糾紛。

第三，仲裁解決。糾紛當事人根據(jù)糾紛前或者后達成的仲裁協(xié)議或合同中仲裁條款向仲裁機構(gòu)提出申請，由仲裁機構(gòu)依法審理，作出裁決，并通過當事人對裁決的自覺履行或由一方向人民法院申請強制執(zhí)行而使糾紛得以解決。

第四，訴訟解決。通過打官司解決，它指糾紛當事人一方依法向人民法院起訴，由法院依法審理，作出判決或裁定，通過當事人對生效裁判的自覺履行或人民法院的強制執(zhí)行而解決糾紛。

上述四種解決糾紛的途徑中，仲裁和訴訟具有法律上的強制執(zhí)行力，協(xié)商、調(diào)解則不具有，因而當事人對協(xié)商和調(diào)解達成的協(xié)議可以反悔。

五、購買公房的注意事項

1、承租人要由共同居住人共同商定。

2、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

3、核實房產(chǎn)面積。

4、買方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實。

5、房產(chǎn)是否設(shè)定抵押。

6、房款分配時，按照實際成交價進行折價補償。

7、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意，在簽訂房產(chǎn)合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

8、該房屋有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利。

9、該房產(chǎn)是否已租賃?如果已租賃，需售房者提供房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

10、夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購買房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

11、購買已購公房，應(yīng)先了解對方是以什么價格從單位購買公房的?土地出讓金是否已經(jīng)繳納?如對方是以成本價從其單位購買房屋，且未繳納土地出讓金，那你在購買他的房屋時則需另外繳納土地出讓金;如對方是以市場價從其單位購買的房屋，那你就不需要再另外繳納土地出讓金了。

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