房屋抵押和房屋按揭的異同

一、不同點

1、法律關(guān)系主體上的不同。房屋抵押的主體涉及三方當事人：借款人、貸款人(也可稱為抵押權(quán)人)、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有權(quán)處分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主體是購房人(借款人)、房產(chǎn)商、按揭銀行(貸款人)。特別要指出的是，房屋抵押中的貸款人既可以是銀行等金融機構(gòu)，也可以是企事業(yè)單位法人、自然人或其他機構(gòu)，但房屋按揭中通常有按揭銀行的參與，即貸款人必須是銀行。

2、貸款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是為了融入資金，既可以用于購房，也可以用于其他項目的投資，不一定必須用于購買房屋或從事工程建設(shè)，貸款人的目的是為了貸出資金、取得利潤并保證資金安全;房屋按揭中購房人向銀行所借款項，只能是專款專用，其目的是為了購買樓花、或現(xiàn)房，或用于在建工程的開發(fā)，按揭銀行的目的是為了貸出款項、取得利潤并保證資金安全，房產(chǎn)商參與提供擔保的目的是為了賣出房屋。

3、法律關(guān)系內(nèi)容上的不同。房屋抵押只涉及兩個法律關(guān)系：主債權(quán)債務(wù)關(guān)系和抵押關(guān)系。而房屋按揭則涉及多種法律關(guān)系：①按揭人(購房人)因購房和房屋開發(fā)商之間產(chǎn)生的商品房買賣關(guān)系;②按揭人因支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的與按揭權(quán)人之間的按揭貸款關(guān)系;③按揭人將所購商品房作為按約向銀行償還貸款本息的擔保所產(chǎn)生的按揭貸款擔保關(guān)系;④房屋開發(fā)商為了確保按揭人清償貸款而與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系;⑤為了避免資金劃撥中的麻煩，購房人授權(quán)銀行以購房人的名義將貸款劃入開發(fā)商的賬戶而形成的委托關(guān)系。在這些錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系中，商品房買賣關(guān)系是按揭的基礎(chǔ)性法律關(guān)系，按揭貸款關(guān)系是按揭的核心關(guān)系，擔保關(guān)系、保證關(guān)系是按揭的從法律關(guān)系。

4、法律關(guān)系的客體不同。房屋抵押與房屋按揭雖都與抵押有關(guān)，但法律關(guān)系的客體不同。房屋按揭的客體是所購的房產(chǎn)，目前銀行實務(wù)中按照按揭房屋的形態(tài)將按揭分為甲類按揭貸款(樓花按揭)、乙類按揭貸款(現(xiàn)樓按揭)和在建工程按揭。而房屋抵押的客體是抵押人有權(quán)處分的房屋，且必須是已經(jīng)建成并辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)樓。

5、買賣合同以及擔保合同標的物的區(qū)別。在房屋按揭中，房屋買賣合同的標的與擔保合同的標的應(yīng)該具有同一性，即所購房屋按揭給銀行提供但保的房屋是相同的，同時，對于期房而言，由于該房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個未知數(shù)，是有一定風險的。而具體的結(jié)果主要取決于開發(fā)商的履約能力，因此，其實質(zhì)應(yīng)是一種期待權(quán)。而房屋抵押合同中標的物與抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法擁有的房物作為提供擔保的抵押物。且該抵押物是現(xiàn)實存在的，是一種既得權(quán)。

二、相同點

1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作為擔保主債務(wù)的履行而取得貸款，都不需要轉(zhuǎn)移對按揭標的或抵押物的實際占有與使用。盡管如此，抵押權(quán)人或按揭銀行對該房屋是具有一定支配力和物上請求權(quán)的，具體表現(xiàn)在：①房屋抵押人出賣抵押物時均須由抵押人或抵押物的買受人用抵押物的價金提前清償?shù)盅簷?quán)擔保的債權(quán)，或者將價金交抵押權(quán)人同意的第三人提存。而房屋按揭中的購房人在出售按揭中的房屋時，按揭銀行通常會要求購房人提前還清按揭款后，即實務(wù)中所稱的“贖樓”，才同意出售(當然現(xiàn)在也有一部份銀行可以直接辦理轉(zhuǎn)按揭)。②在抵押或按揭的存續(xù)期間，抵押人(按揭人)應(yīng)妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并負責維修、保養(yǎng)的行為，如果由于自身過錯或其他原因?qū)е略摲课莸膬r值減少，抵押權(quán)人或按揭銀行有權(quán)要求其限期恢復(fù)房屋價值或向抵押權(quán)人提供與減少的價值相當?shù)膿?。③抵押或按揭期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人(按揭人)不得將該房屋出售、變賣、贈與、出租、重復(fù)抵押、償還債務(wù)等或以其他不適當?shù)姆绞教幏址课荨?/p>

2、按揭人、抵押人都是通過履行約定義務(wù)(按期歸還貸款的本金、利息及支付其他費用等)以解除這一擔保(按揭或抵押)，回復(fù)對擔保標的圓滿權(quán)利狀態(tài)。

依據(jù)我國《中華人民共和國擔保法》第46條“抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，抵押合同另有約定的，從其約定”的規(guī)定，房屋抵押所擔保的范圍為債權(quán)實際清償時所存在的范圍，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。這一點與實際操作上大多數(shù)銀行提供的房屋按揭合同中約定所擔保的范圍是一樣的。二者的還款義務(wù)人都是通過履行了約定義務(wù)，才能夠徹底解除房屋的這一擔保。

3、二者在形式上都要求采用書面形式。不管是房屋抵押也好，還是房屋按揭也好，都要求先簽訂書面的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同時，依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第41條“以土地使用權(quán)、房屋、其他土地定著物、林木、航空器、車輛、企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)進行抵押的，都必須經(jīng)過主管部門的登記，抵押權(quán)才能設(shè)立”的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過抵押的房屋必須要到房管部門進行抵押登記才能發(fā)生法律效力。而在房屋按揭中，按揭銀行通常會要求將權(quán)利證書交其保管，權(quán)利證書包括：生效的房屋買賣合同、首期付款收據(jù)或發(fā)票、抵押登記證明文件、保險單文本等。如果是現(xiàn)房，還要求將房屋的所有權(quán)證書交銀行保管，并辦理抵押登記。如果是期房，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。

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