土地出讓金與出讓地價(jià)的區(qū)別是什么

土地出讓金，它的內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。

《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))第二項(xiàng)中指出：要進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地收益的征收和管理，任何單位和個(gè)人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對(duì)于低價(jià)出讓、租賃土地，隨意減免地價(jià)，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。

財(cái)政部《關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財(cái)綜字第172號(hào))文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)。

土地價(jià)格，它的內(nèi)涵是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價(jià)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。這說明我們通常講的土地價(jià)格，一般是指出讓土地使用權(quán)價(jià)格，即出讓地價(jià)。而劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式;租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格則是其派生形式。在實(shí)際操作中，出讓地價(jià)往往以宗地出讓的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，以此來確定出讓協(xié)議價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)和底價(jià)。

需要特別說明的是，本文所指的出讓地價(jià)包括熟地地價(jià)和生地地價(jià)。熟地地價(jià)，是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。其中土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價(jià)，是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價(jià)格都可稱為凈地地價(jià)或總地價(jià)。以招拍掛方式出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清楚評(píng)估的是熟地地價(jià)還是生地地價(jià)，兩種價(jià)格之間是有差別的。

從以上土地出讓金和出讓地價(jià)的內(nèi)涵可以得知，兩者均屬價(jià)格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價(jià)格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價(jià)格的稱謂有所不同，有時(shí)稱土地出讓金，有時(shí)稱出讓地價(jià)。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。土地出讓金有時(shí)帶有政策因素，它可稱出讓地價(jià)，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價(jià)。而出讓地價(jià)，它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。出讓地價(jià)是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響。所以，在土地一級(jí)市場(chǎng)中，土地出讓金既有政策價(jià)又有市場(chǎng)價(jià);在土地二、三級(jí)市場(chǎng)中，出讓地價(jià)是完全的市場(chǎng)價(jià)。

當(dāng)政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時(shí)，一次性向受讓人收取的價(jià)款往往稱土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時(shí)，則稱為出讓地價(jià)。

正確區(qū)分土地出讓金和出讓地價(jià)，有句話叫做“差之毫厘謬以千里”，一字的誤解就會(huì)造成意思的完全偏離，損害當(dāng)事人的利益，當(dāng)當(dāng)事人遇見不懂的專業(yè)名詞的時(shí)候，可以找專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。