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寧波
協(xié)商提前終止合同,請求方是否仍應(yīng)負違約責任
陳某認為,承租人只租用房屋4個月,應(yīng)交租1,000元,加上250元房屋修理費1,250元。但預(yù)交租金多余部分尚有1,750元,出租人已將房屋另租他人,多余部分理應(yīng)退還。工人文化宮認為陳某單方要求解除合同違約,多余租金拒絕退還。陳某為追索預(yù)交租金,向人民法院提起訴訟。
法院受理此案后認定了上述事實,法院認為雙方簽訂的租賃合同合法有效,但由于發(fā)生了客觀情況的變化,陳某已經(jīng)無法繼續(xù)履行合同,陳某向工人文化宮提出要求后,雙方均同意解除合同,合同解除后工人文化宮將房屋轉(zhuǎn)租他人,沒有造成任何損失,因而拒絕退還租金無理,法院據(jù)此作出判決
(1)工人文化宮返還多收租金1,750元;
(2)訴訟費30元由工人文化宮負擔。
法院判決不完全正確。
經(jīng)濟合同的解除,是經(jīng)濟合同履行過程中經(jīng)當事人雙方依法達成協(xié)議,提前終止合同。解除經(jīng)濟合同是一種法律行為,經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致可訂立經(jīng)濟合同,也應(yīng)當允許當事人解除合同。在主觀情況發(fā)生變化后,這也是必要的。但解除合同后要追究違約方的責任,即使違約方?jīng)]有給對方造成經(jīng)濟損失,也要承擔違約責任。本案中法院以工人文化宮沒有經(jīng)濟損失為由而未追究陳某的違約責任是不合乎法律規(guī)定的。
違約金具有兩種性質(zhì),一是賠償性,即違約金是作為對方損失的賠償。另外則是懲罰性,即違約金的償付不以違約是否給對方造成經(jīng)濟損失而改變,只要發(fā)生違約行為,既使沒給對方造成經(jīng)濟損失,也要按規(guī)定向?qū)Ψ絻敻哆`約金,這是對違約行為本身的一種懲罰。因而法院的判決中應(yīng)責令陳某人給工人文化宮一定比例的違約金。
法院判決的其他方面分清了當事人的責任。合同解除后的多余預(yù)付租金工人文化宮不退還是沒有任何道理的,房租就是承租人占用出租人房屋的費用,但陳某解除合同就不再占用該房屋,出租人再收取租金就沒有合同作為依據(jù)了,在法律上也講不通。
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